📖 半年空室、10万円で満室に
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「空室が半年続いて、家賃収入がゼロのまま。1〜3月の繁忙期も過ぎてしまい、夏まで埋まらないかもしれない」。札幌の若い大家さんから、そんな相談がありました。全面リフォームの見積もりは200万円。そこまでは出せず、家賃を下げるしかないと思い詰めていました。
札幌の賃貸市場は競合物件が多く、待っているだけでは空室は埋まりません。ただし、原因は家賃の高さではないことがほとんどです。本記事では、元設備設計士で、札幌で築古物件を自主管理する筆者が、札幌で空室が長引く本当の原因と、費用10万円以下で実行できる5つの方法（目立つ場所だけの3点セット、家賃を下げない条件変更、無料の集客経路、募集の時期、退去させない更新対策）を整理します。
読み終える頃には、家賃を下げる前にやれることが具体的に分かり、今週中に動ける手順が手に入ります。冒頭の大家さんは、この方法で募集2週間で申込みが入りました。
📖 この記事でわかること
札幌で空室が長引く本当の原因（暗い写真、古い水回り、未整備の設備、募集の時期）がわかります。10万円以下でできるクロス部分張替え・清掃・照明の3点セット、家賃を下げない条件変更、無料の集客経路、繁忙期に合わせた募集、退去を防ぐ更新対策を、表とチェックリストで確認できます。
🔍 考え方: 札幌で空室が長引く本当の原因
札幌の賃貸市場は、空室率が全国平均より高めで、対策を打たずに「待つだけ」では3か月以上埋まらないことも珍しくありません。空室が長引く主な原因は、家賃の高さだけではありません。冬の暖房効率が悪く、入居者の光熱費負担が大きい。水回りが古く、内見時の第一印象で敬遠される。無料インターネットや宅配ボックスなど、いまの入居者が求める設備が未整備。募集写真が暗く、室内の魅力が伝わっていない。繁忙期に間に合う時期に募集していない。
札幌では1〜3月が転勤・進学による繁忙期で、決定率は通常期の3倍ほどです。この時期を逃すと、雪解け以降は動きが止まり、夏まで空室が続くことがあります。10〜11月にも転勤族の動きで小さな山があります。あなたの物件は、繁忙期の前に募集の準備が整っていますか。
冒頭の大家さんの部屋を見ると、原因は3つでした。募集写真がカーテンを閉めたまま撮られていて暗い。キッチンの水栓と照明が古く、内見で最初に目に入る。募集を始めたのが2月の終わりで、繁忙期の後半だった。どれも家賃とは関係がなく、どれも10万円以下で直せるものです。
多くの大家さんがやりがちな失敗は、全面リフォームに200万円以上かける、床と壁紙を全部新品にしてから募集する、流行のデザインを真似する、の3つです。お金をかけた割に決まらず、回収の計算も合わなくなります。
空室対策は、大きな投資ではなく「内見で目に入る場所」と「募集の見せ方と時期」を整えることです。この順番で考えると、家賃を下げる必要はほとんどありません。
💡 ポイント
空室の原因は家賃ではなく、暗い写真・古い水回り・未整備の設備・募集の時期です。どれも10万円以下で直せます。
🛠️ やり方: 10万円以下でできる5つの方法
方法1は、目立つ場所だけの3点セットです。クロスは目立つ面だけ部分的に張り替える（3〜5万円）。既存のハウスクリーニングをもう一度徹底する（2〜3万円）。照明をLEDに、キッチンの水栓を新しいものに替える（合計1〜2万円）。合計10万円以下で、内見時の印象は大きく変わります。筆者の築35年のアパートでも、退去後にこの3点だけ実施した部屋が、募集2週間で決まりました。
方法2は、家賃を下げない条件変更です。札幌市内の築40年のアパートで家賃を5,000円下げた物件は、翌月に入居しましたが年間6万円の減収が確定し、既存の入居者からも値下げの要求が来ました。代わりに、敷金・礼金をゼロにして初期費用を下げる、フリーレント1か月を付ける（家賃は維持）、ペット可・楽器可など他にない条件を足す、初回の更新料を無料にする。家賃を据え置いたまま、入居の心理的なハードルを下げられます。
方法3は、無料の集客経路です。地域の無料掲示板サービスは札幌エリアの掲載が無料で、地元の人からの問い合わせが多い。写真SNSは内装の写真で訴求でき、短文SNSは「#札幌 賃貸」で転勤族や学生に届く。地図サービスに物件を登録すると「札幌 賃貸 〇〇区」の検索から流入が期待できます。筆者の物件でも、無料掲示板経由で年に数件の入居が決まっています。
方法4は、募集の時期です。退去予告が出たら、その月のうちに募集を始めます。1〜3月の山に間に合わせるには、12月までに写真・資料・条件を整えておく。方法5は、退去させない更新対策です。更新時にエアコン清掃など小さな修繕を1つ無償で行う。年1回の点検訪問で関係を保つ。更新料を下げて継続しやすくする。冬の凍結防止の案内を毎年送る。
筆者の物件では、更新時に5,000円程度のエアコンクリーニングを無償で提供しています。退去率が下がり、長期入居者が増えました。入居者が長く住めば、原状回復費用と広告料の負担が大きく減ります。これが、実は最も効く空室対策です。
| 方法 | 費用 | 効くポイント |
|---|---|---|
| クロス部分張替え・清掃・LEDと水栓 | 10万円以下 | 内見の第一印象 |
| 敷金礼金ゼロ・フリーレント・条件解禁 | 0円（家賃は維持） | 初期費用の心理的ハードル |
| 無料掲示板・SNS・地図サービス | 0円 | 仲介以外の入口 |
| 退去予告の月に募集開始、12月までに準備 | 0円 | 1〜3月の繁忙期に乗る |
| 更新時の小さな無償修繕・年1回の訪問 | 5,000円程度 | 退去を減らす |
🧭 マインド: 家賃を下げる前に、今週できることから
冒頭の大家さんは、3点セットで部屋を整え、カーテンを開けて自然光で写真を撮り直し、無料掲示板に「初期費用ひかえめ・ペット相談可」で投稿しました。かかった費用は9万円ほど。募集を再開して2週間で申込みが入り、家賃は1円も下げていません。「半年悩んだのは何だったのか」と笑っていました。
空室が続くと、大家はまず家賃を下げたくなります。しかし家賃を下げても、暗い写真と古い水回りはそのままです。下げるべきは家賃ではなく、届いていない範囲と、内見で目に入る場所の古さです。この順番を守るだけで、多くの空室は動きます。
5つの方法は、どれも大きな投資なしで実践できます。優先順位をつけるなら、写真の撮り直しと無料掲示板への掲載が今週中にできる最初の一歩です。次に3点セット、そして条件の見直し。更新対策は、入居が決まった後に仕組みとして入れます。
築古物件の空室対策は、一度きりのイベントではなく、退去のたびに繰り返す作業です。だからこそ、200万円の全面リフォームではなく、10万円以下で毎回回せる型を持っておくことが大切です。型があれば、次の退去は怖くありません。
札幌の賃貸市場で勝ち残るには、家賃を下げる前にできることから始めましょう。まずは募集中の物件で、写真の撮り直しと無料掲示板への掲載を今週中に試してみてください。小さな一歩が、満室経営への近道です。
- ✅ 募集写真をカーテンを開けて自然光で撮り直した
- ✅ クロスの目立つ面・清掃のやり直し・LEDと水栓の3点を10万円以下で実施した
- ✅ 家賃を下げる代わりに、敷金礼金・フリーレント・条件の解禁を検討した
- ✅ 無料掲示板とSNSに、ターゲットを絞った投稿を出した
- ✅ 退去予告が出た月に募集を始め、12月までに繁忙期の準備をした
- ✅ 更新時の小さな無償修繕と年1回の訪問を仕組みにした
📌 この記事のまとめ
- 札幌で空室が長引く原因は家賃ではなく、暗い写真・古い水回り・未整備の設備・募集の時期です。全面リフォームは必要ありません。
- クロス部分張替え・清掃・LEDと水栓の3点セット（10万円以下）、家賃を下げない条件変更、無料の集客経路、繁忙期に合わせた募集、更新時の小さな修繕。この5つで動きます。
- 今週できる最初の一歩は、写真の撮り直しと無料掲示板への掲載です。家賃を下げる前に、まずここから始めてください。
札幌・北海道の築古物件のご相談
筆者が所属する Vevelib で、物件の売却・購入・修繕のご相談を受けています。「この物件、直して貸すべきか売るべきか」といった段階のご相談でも大丈夫です。
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