入居者募集の方法と費用を完全解説！

「募集を出して3ヶ月、まだ問い合わせがゼロ」という相談が札幌の大家さんから増えています。
入居者募集の方法を間違えると、空室期間が長引き、毎月数万円の家賃収入を失います。
さらにポータル掲載料や広告料を払いすぎているケースも多いのが現実です。

この記事では、入居者募集の方法と費用について、現役大家として10戸＋アパート1棟を満室管理している立場から、具体的な数字で解説します。

【入居者募集の主な方法と特徴をわかりやすく比較】

この記事でわかること：入居者募集の4つの代表的な方法と、それぞれの費用・効果の違い。

入居者募集の方法は、大きく4つに分かれます。

• 仲介会社への依頼（一般媒介・専任媒介）
• ポータルサイトへの直接掲載
• SNS・ジモティーなどの無料媒体
• 自社ホームページ・Googleマップ活用

費用と特徴をざっくり比べると、こうなります。

• 仲介会社：広告料は家賃の1〜2ヶ月分。集客力が安定
• ポータルサイト：月額3,000〜2万円。地域差あり
• SNS・ジモティー：完全無料。決定までは時間が必要
• 自社HP：制作費1〜3万円。単独では弱い

先日、札幌市豊平区の大家さんからこんな相談がありました。
築28年の単身向けアパートで、仲介会社1社にすべて丸投げしていたら、
2ヶ月たっても問い合わせがゼロというケースです。

このケースで重要なのは、入居者募集の方法を1つに絞らず、複数チャネルを並行することです。

仲介会社は強力ですが、営業マン1人の動きに左右されます。

あなたの物件を「お気に入り」に入れてもらえなければ、紹介すら回ってきません。

【ポータルサイト掲載の費用と効果の実態】

この記事でわかること：主要3社の実費用と、大家さんが知らない裏側。

主要ポータルサイトの掲載費用は、おおよそ次の通りです。

• SUUMO：月額1万円〜3万円
• LIFULL HOME’S：月額5,000円〜2万円
• アットホーム：月額1万円前後

ただしこれは仲介会社が支払う金額で、大家さんが直接出すケースは少なめです。

入居者募集でポータルを使う際、知っておくべき落とし穴があります。
同じ物件が10社以上から重複掲載されると、検索結果が荒れます。
入居者からは「ずっと残っている人気のない物件」に見えてしまうのです。

NG例：仲介会社20社にFAX一斉送信で「広く募集してもらう」
正解：札幌のそのエリアに強い2〜3社に絞り、広告料を厚めに出す
数を絞るほうが、結果的に決定スピードは上がります。

私が管理している物件でも、依頼先を3社に絞ってから、平均決定日数が明らかに短くなりました。
ポータル掲載は仲介会社の活動の一部にすぎません。

掲載されているかを定期的に自分で検索して確認するのが、大家さんの基本動作です。

【SNS・ジモティーを使った低コスト集客の方法】

この記事でわかること：札幌の個人大家が実際に成果を出した無料ツール活用法。

入居者募集で使える主な無料ツールは、次の4つです。

• ジモティー：北海道・札幌カテゴリで物件投稿
• X（旧Twitter）：「#札幌賃貸」ハッシュタグ
• Instagram：内装写真・動画で訴求
• Googleマップ：物件名・住所でビジネス登録

私が管理している白石区のアパートでも、ジモティー経由で1ヶ月以内に決まった部屋がありました。
家賃4.8万円・築32年の1Kですが、ターゲットを「ペット可・初期費用安め希望」に絞った投稿が刺さりました。

ここで質問です。あなたの物件は、ポータル以外の入居者募集チャネルをいくつ持っていますか？

ゼロという大家さんは、まずジモティーから始めてみてください。
投稿は無料で、所要時間は20分ほどです。

ただし無料媒体には欠点もあります。

• 問い合わせ対応をすべて自分でやる必要がある
• 契約・審査の手続きも自前
• 冷やかしや非常識な連絡が混じる

「契約フローまで自分でやれるか」を判断軸にしてください。
手間を取るか費用を取るかの選択です。

【仲介会社への依頼の仕方と広告料の交渉術】

この記事でわかること：札幌の広告料相場と、断られない交渉フレーズ。

広告料（AD）の相場は地域で大きく変わります。

• 札幌市：家賃の1〜2ヶ月分（閑散期は2ヶ月、繁忙期は1ヶ月）
• 首都圏：1ヶ月前後
• 地方都市：1〜3ヶ月

入居者募集でやってはいけないのが、いきなり「広告料は出しません」と伝えることです。

NG交渉：「うちは広告料ゼロでお願いします」 → 後回しにされ、紹介が止まる
正解：成約時の条件を細かく分解して提示する

具体的にはこう伝えます。

• 成約時に広告料1ヶ月分
• 内見1件あたり5,000円の内見手数料
• 即決した場合の特別ボーナス上乗せ

仲介会社の営業マンも人間です。

「動けば動くほど報酬が増える」設計にすると、優先順位が上がります。

あるケースでは、広告料1ヶ月＋内見手数料の組み合わせに変えただけで、
繁忙期前の12月に決定した物件もありました。

依頼時には、仲介会社が使いやすい形で資料を渡すことも大切です。
間取り図・室内写真10枚・周辺環境メモを1セットにして、初回訪問で手渡しすると話が早く進みます。

【空室期間を短くするための募集開始タイミングと価格設定】

この記事でわかること：札幌特有の繁忙期と、家賃を下げずに決める方法。

札幌の賃貸繁忙期は、全国平均より少し早めです。

• 1月〜3月：新生活ピーク（決定率は通常期の約3倍）
• 10月〜11月：転勤族の動きで隠れ繁忙期
• 5月〜8月、12月：閑散期

退去予告が出たら、その月のうちに募集開始するのが鉄則です。

【入居者募集 開始前チェックリスト】

1. 室内写真は明るい昼間に撮り直したか
2. 間取り図は最新になっているか
3. 募集家賃は周辺相場の±5％以内か
4. 初期費用の合計を計算してあるか
5. ペット可・楽器可など条件の見直しをしたか
6. 退去通告から1週間以内に仲介会社へ連絡したか
7. 募集チラシのキャッチコピーを用意したか

家賃を下げずに決める工夫も重要です。
家賃を5,000円下げると、表面利回りが落ちるだけでなく、退去のたびに下がり続けるリスクが残ります。

代わりに「フリーレント1ヶ月」「初期費用カード払いOK」など、初期コストを下げる打ち手のほうが将来の家賃を守れます。

【まとめ】

入居者募集の方法と費用について解説しました。
仲介会社1本に頼らず、ポータル・SNS・無料媒体を組み合わせることが、空室期間を短くする近道です。

札幌は1月〜3月が決定の山ですので、12月までに写真・資料・募集条件を整えておきましょう。
広告料は「ゼロ」と言わず、段階提示で交渉してみてください。

まずは今ある物件の募集状況を、ポータルで自分で検索して確認するところから始めてみましょう。

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