【自主管理vs管理会社委託、どちらが得か？費用と手間を徹底比較】

2026年5月7日2026年5月8日

管理会社に毎月支払う5%の手数料、本当に見合った対価か疑問を感じたことはありませんか。
かといって自主管理は手間がかかり、本業がある大家さんにはハードルが高いと感じる方も多いはず。
自主管理と管理会社委託、どちらが得かは物件規模や立地で答えが変わります。
本記事では札幌で10戸＋1棟を自主管理する現役大家が、費用と手間を数字で徹底比較します。

【自主管理のメリット・デメリットを正直に解説】

この記事でわかること：自主管理の本当の手間とコスト、向き不向きを正直に解説します。

自主管理の最大のメリットは、毎月の管理料が0円になること。家賃5万円×10戸の物件なら、5%委託で月2.5万円、年間30万円の差になります。

私が管理している札幌のアパートでも、自主管理に切り替えてから年間40万円以上のキャッシュが手元に残るようになりました。

メリットは以下の通りです。・管理手数料が完全に0円になる・入居者と直接やり取りでき信頼関係が築ける・修繕業者を自分で選べてコストカットしやすい・物件の状態を自分の目で把握できる

一方でデメリットも正直に書きます。・夜間休日も入居者対応の電話が来る可能性・空室時の客付けを自分で動く必要がある・退去と原状回復の手配を自分で行う・家賃滞納の督促も自分で対応

特に北海道では冬場の凍結トラブルや除雪対応が一気に押し寄せる時期があり、本業との両立に不安がある方は要注意です。

【管理会社委託のメリット・デメリットと手数料の実態】

この記事でわかること：管理会社の手数料相場と、何をやってくれるのかの実態がわかります。

管理会社委託の最大のメリットは「丸投げできる安心感」です。札幌の管理会社の相場は家賃の3〜7%。
一般的には5%が多く、家賃5万円なら月2,500円が手数料となります。

ただし、ここに落とし穴があります。月額5%に含まれる業務範囲は会社ごとに大きく違うのです。

含まれていることが多い業務
・家賃集金と滞納督促
・入居者からのクレーム一次対応
・退去立会と原状回復手配
・共用部清掃の手配

別料金になりがちな業務
・客付仲介手数料(家賃1〜2か月分)
・更新事務手数料(家賃0.5か月分前後)
・退去時のリフォーム手配料(工事費の10〜15%上乗せ)

実際にあった話ですが、札幌のある大家さんが「管理料が安いから」と契約した会社が、
退去のたびにリフォーム費用に15%の手配料を上乗せしていたケースがありました。
年間の総コストで見ると、相場5%の会社よりも高くついていたのです。

管理会社の費用は月額%だけで判断してはいけません。

【自主管理に向いている大家・向いていない大家の特徴】

この記事でわかること：あなたが自主管理に向いているか、チェック項目で判定できます。

自主管理を始めて後悔する大家さんには、共通するNGパターンがあります。
まずは向いていないタイプから先にお伝えします。

自主管理で失敗しやすいNGタイプ
・本業が多忙で平日昼間に電話が取れない
・物件まで車で1時間以上かかる遠方所有
・人とのトラブル対応が極度に苦手
・修繕業者の知り合いが1人もいない
・所有戸数が3戸以下で規模メリットが出ない

このタイプの方が自主管理に飛び込むと、対応遅れによる退去や、業者選定のミスで余計なコストがかかります。

逆に向いているタイプはこちら
・物件まで30分以内で行ける
・所有戸数が4戸以上ある
・スマホで連絡対応ができる時間がある
・地元の修繕業者と1社以上取引がある
・コスト削減への意欲が強い

あなたはいくつ当てはまりましたか？ 4つ以上で自主管理向き、2つ以下なら委託が無難です。

札幌の大家さんからの相談でも、このチェックで適性を判断するとミスマッチがほぼなくなります。

【管理会社の選び方と契約前に確認すべきポイント】

この記事でわかること：契約後に「思ってたのと違う」とならない確認ポイントがわかります。

管理会社選びで最も多いトラブルが「契約してから知る追加費用」です。
契約前に必ず以下の項目を書面で確認してください。

契約前の必須確認チェックリスト。
・月額管理料に含まれる業務範囲を明細で
・客付け時の広告料(AD)の上限設定
・退去時の原状回復費用の上乗せ率
・小修繕の判断基準と立替金の扱い
・契約解除条件と違約金の有無
・夜間休日の入居者対応体制
・家賃送金日と送金手数料の負担

特に北海道の物件で重要なのが「冬季対応力」です。
凍結破裂や除雪トラブルへの対応スピードと、業者の手配ルートが整っているかは必ず確認しましょう。

私が委託していた頃の話ですが、ある管理会社は冬の夜間対応を外注業者任せで、入居者から「2時間連絡がつかなかった」とクレームが来たことがあります。このケースで重要なのは、月額%の安さよりも「冬の対応力」を重視すべきだったということ。

担当者と必ず一度は対面で会い、冬季のトラブル事例を具体的に聞くことをおすすめします。

【どちらを選ぶべきか？物件規模別の判断基準】

この記事でわかること：所有戸数と立地から、自主管理と委託どちらが得か一目でわかります。

最終的な判断は「物件規模」と「立地」で決めるのが正解です。

物件規模別自主管理 vs 全部委託 vs 一部委託比較表

物件規模	自主管理	全部委託	一部委託	おすすめ
1〜3戸 (小規模)	△ 規模メリットが薄い	◯ 手数料負担が小さく安心	◯ 客付けのみ委託も有効	全部委託
4〜9戸 (中規模)	◯ コスト削減効果が大きい	△ 手数料が積み上がる	◎ 客付け委託＋自主運営	一部委託または自主管理
10戸以上 (大規模)	◎ 年間100万円以上の差	△ 利益を圧迫	◯ 自主管理の負担を軽減	自主管理＋スポット委託