📖 5%の手数料、払う？自分でやる？
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管理会社に毎月払う5%の手数料。年間にすると30万円という金額を見て「自分でやれば全部残る」と自主管理に切り替えた大家さんが、3か月後に「夜の電話と本業の両立で体を壊しかけた」と相談に来たことがあります。逆に、任せきりにして年30万円を払いながら、退去のたびに割高な工事費を上乗せされていた大家さんもいます。
自主管理と管理会社委託、どちらが得かは、人の性格ではなく、物件の戸数と立地でほぼ決まります。本記事では、元設備設計士で、札幌で築古物件を自主管理する筆者が、自主管理の本当の手間、手数料5%の中身と別料金になりがちな業務、向いている人・向いていない人のチェック、そして戸数と立地で決める判断基準を整理します。
読み終える頃には、「全部自分でやるか、全部任せるか」の二択ではなく、自分の条件に合った形（一部委託を含む）を選べるようになります。
📖 この記事でわかること
自主管理で手元に残る金額と、代わりに引き受ける手間の実態がわかります。管理手数料5%に含まれる業務と別料金になりがちな業務、自主管理に向く人・向かない人のチェック項目、戸数と物件までの距離で決める判断基準を、表とチェックリストで確認できます。
💸 考え方: 自主管理で残るお金と、引き受ける手間
自主管理の最大のメリットは、毎月の管理料がゼロになることです。家賃5万円×10戸の物件なら、5%の委託で月2.5万円、年間30万円の差になります。筆者が管理する札幌のアパートでも、自主管理に切り替えてから年間で数十万円のお金が手元に残るようになりました。
お金以外の利点もあります。入居者と直接やり取りできるので信頼関係が築きやすい。修繕業者を自分で選べるので、工事費の上乗せがなくなる。物件の状態を自分の目で把握できる。この3つは、築古物件の収益に長く効いてきます。
一方で、引き受ける手間も正直に書きます。夜間や休日に入居者からの電話が来る。空室の客付けを自分で動く。退去と原状回復の手配を自分で行う。家賃滞納の督促も自分でやる。とくに北海道では、冬に凍結や除雪の対応が一気に押し寄せる時期があり、本業のある人はここで崩れます。
冒頭の大家さんが疲れ切った原因は、自主管理そのものではなく、「全部を自分でやる」と決めてしまったことでした。集金と日常対応は自分でやり、客付けだけ仲介会社に任せる。この形にしてからは、費用も手間も納得できる水準に落ち着いたそうです。
自主管理は、節約の手段である前に、物件と入居者を自分で把握する手段です。手間の中身を知ったうえで、どこまでを自分でやるかを決める。これが最初の考え方です。決めた形は紙に書いて、家族や本業の同僚にも共有しておくと、続けやすくなります。
💡 ポイント
自主管理は「全部自分」ではありません。集金と日常対応は自分、客付けは仲介に、のような一部委託を含めて、手間の中身を分けて考えましょう。
🔍 やり方: 手数料5%の中身と、自主管理に向く人のチェック
管理会社委託の最大の利点は「任せられる安心感」です。札幌の管理手数料の相場は家賃の3〜7%で、5%が多く、家賃5万円なら月2,500円です。ただし、同じ5%でも含まれる業務の範囲は会社ごとに大きく違います。
含まれていることが多いのは、家賃の集金と滞納督促、入居者からの苦情の一次対応、退去立会いと原状回復の手配、共用部清掃の手配です。別料金になりがちなのは、客付けの仲介手数料（家賃1〜2か月分）、更新事務手数料（家賃の半月分前後）、退去時のリフォーム手配料（工事費の1〜2割の上乗せ）です。
実際にあった話です。札幌のある大家さんが「管理料が安いから」と契約した会社が、退去のたびにリフォーム費用に15%の手配料を上乗せしていました。年間の総コストで見ると、相場5%の会社より高くついていたのです。管理会社の費用は、月額の率ではなく、年間の総額で判断してください。
自主管理に向いているかどうかは、次の5つで判定できます。物件まで30分以内で行ける。所有戸数が4戸以上ある。日中にスマホで連絡対応できる時間がある。地元の修繕業者と1社以上取引がある。コスト削減への意欲が強い。4つ以上当てはまれば自主管理向き、2つ以下なら委託が無難です。
逆に、本業が多忙で平日昼間に電話が取れない、物件まで車で1時間以上かかる、人とのトラブル対応が極度に苦手、修繕業者の知り合いがいない、所有戸数が3戸以下。この条件で自主管理に飛び込むと、対応の遅れによる退去や、業者選定の失敗で余計なコストがかかります。
| 業務 | 5%に含まれることが多い | 別料金になりがち |
|---|---|---|
| 集金・督促 | 家賃集金と軽度の滞納督促 | 法的手続きの段階 |
| 入居者対応 | 苦情の一次対応・月1回程度の巡回 | 夜間休日の緊急出動 |
| 客付け | 募集の窓口 | 仲介手数料・広告料（家賃1〜2か月分） |
| 退去・原状回復 | 立会いと手配 | 工事費への手配料の上乗せ（1〜2割） |
| 更新 | 連絡 | 更新事務手数料（家賃の半月分前後） |
🧭 マインド: 戸数と立地で決める。契約前に確認する7項目
最終的な判断は「戸数」と「立地」で決めるのが正解です。1〜3戸の小規模なら、自主管理の規模メリットが薄く、手数料の負担も小さいので全部委託が安心です。4〜9戸の中規模は、自主管理のコスト削減効果が大きく、客付けだけ委託する一部委託が現実的です。10戸以上になると年間で100万円単位の差が出るので、自主管理を軸に、繁忙期だけ客付けを委託する形が合います。
立地の目安は、物件まで30分以内なら自主管理しやすく、郊外や道内の遠方なら委託が現実的です。札幌市内に住んで市内の物件を持つなら、多くの場合は自主管理か一部委託が選べます。結論として、戸数4戸以上かつ物件まで30分以内なら自主管理、それ以外は委託か一部委託です。
委託する場合は、契約前に7項目を書面で確認します。月額管理料に含まれる業務範囲の明細、客付け広告料の上限、退去時の原状回復費用の上乗せ率、小修繕の判断基準と立替金の扱い、契約解除の条件と違約金、夜間休日の対応体制、家賃の送金日と手数料の負担です。
北海道の物件で特に重要なのが「冬の対応力」です。凍結や除雪トラブルへの対応の速さと、業者の手配ルートが整っているか。筆者が委託していた頃、ある管理会社は冬の夜間対応を外注任せで、入居者から「2時間連絡がつかなかった」と苦情が来たことがあります。担当者と必ず一度は対面で会い、冬のトラブル事例を具体的に聞いてください。
自主管理か委託かは、一度決めたら終わりではありません。戸数が増えれば自主管理の効果が上がり、本業が忙しくなれば委託の価値が上がります。年に1回、手数料の総額と自分の手間を紙に書いて見直す。その習慣が、築古物件の利益を長く守ります。見直しの結果として委託に戻すのも、立派な判断です。
- ✅ 手数料を月額の率ではなく、年間の総額（別料金込み）で計算した
- ✅ 物件までの距離と所有戸数で、自主管理・一部委託・全部委託を選んだ
- ✅ 自主管理に向く5項目のうち、いくつ当てはまるか数えた
- ✅ 委託する場合、含まれる業務の明細と追加費用の上限を書面で確認した
- ✅ 冬の夜間対応の体制と、凍結・除雪の対応事例を担当者に聞いた
- ✅ 年に1回、手数料の総額と自分の手間を見直す日を決めた
📌 この記事のまとめ
- 自主管理か委託かは、性格ではなく戸数と立地で決まります。戸数4戸以上かつ物件まで30分以内なら自主管理、それ以外は委託か一部委託が現実的です。
- 手数料は月額の率ではなく、客付け・更新・退去の別料金を含めた年間の総額で比べましょう。安い率の会社が総額では高いことがあります。
- 「全部自分」でも「全部任せる」でもなく、集金と対応は自分、客付けは仲介、のような形も選べます。まずは自分の戸数と距離を紙に書いて、当てはめてみてください。
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