「築古だからもう無理だ」とあきらめて、
満室経営のチャンスを逃している大家さんが後を絶ちません。
実は築古物件の賃貸経営は、戦略さえ正しければ新築より高い利回りで安定収益を
出せます。
札幌で築古アパートを満室運営している現役大家の視点から、
本当に成果が出る3つの戦略をお伝えします。
修繕費を抑えながら入居率を上げる具体策まで、この記事ですべてわかります。
【築古物件のメリットを最大限に活かす考え方】
この記事でわかること：築古物件ならではの強みと、新築には絶対にマネできない収益構造です。
築古物件の最大の武器は「安く買える」ことです。
同じエリアでも、築30年と築10年では物件価格が2〜3倍違うことも珍しくありません。
たとえば札幌市西区で、築35年・1棟8戸のアパートが2,200万円。
築10年の同規模物件が5,800万円という事例がありました。
家賃はそこまで変わらないため、利回りで圧倒的に有利になります。
築古物件の賃貸経営で押さえたい強みは次の3つです。
・購入価格が安く、自己資金が少なくても始められる
・減価償却を短期間で計上でき、税務メリットが大きい
・修繕履歴が読みやすく、リスク予測がしやすい
実際、私が管理している札幌市内の築40年アパートは、表面利回り14％超で稼働しています。
このケースで重要なのは、「築古=ボロい」ではなく「築古=戦略次第で高収益化できる」という発想転換です。
新築の見栄えで勝負せず、コスト構造の有利さで勝つ。これが最初に持つべき視点です。
【修繕費を抑えながら入居率を上げるリフォームの選び方】
この記事でわかること：「やってはいけないリフォーム」と「効果絶大の最小投資」の見極め方です。
やりがちなNGは「全部きれいにすれば決まる」という思い込みです。
先日、札幌市内の大家さんから「退去後にフルリフォームで180万円の見積もりが来た」という相談がありました。
ふたを開けてみると、本当に必要だったのはクロス張替えと水回りのコーキング打ち替えだけ。45万円で十分でした。
築古物件の賃貸経営でリフォームを判断する基準はシンプルです。
・内見時に「目に入る場所」だけ整える（玄関・水回り・床）
・設備は「壊れていなければ交換しない」が原則
・天井裏や床下は、不具合がなければ触らない
費用感の目安はこちらです。
クロス張替えは6畳間で4〜6万円
フローリングの上貼りは1部屋8〜12万円
キッチンのコーキング打ち替えは1万円以下が相場です
冬寒い札幌では、内窓の追加（1窓3〜5万円）が「設備感」を一気に上げる
隠れた当たり手になります。
このケースで重要なのは、入居者は「新品同様」を求めていないという事実。
清潔感と機能性さえ整えば、十分に決まります。
【競合物件に勝つための差別化ポイントとは】
この記事でわかること：築古物件の賃貸経営で「同エリアの他物件」に勝つ具体的な仕掛けです。
あなたの所有物件の最後にネット掲載写真を撮り直したのはいつですか？
築古物件の賃貸経営では、「物件そのもの」より「見せ方」で差がつくことが圧倒的に多いです。
同じ家賃4.5万円・築35年・1Kでも、写真の明るさひとつで問い合わせ数が3倍違うこともあります。
差別化の基本チェックリストは次のとおりです（保存推奨）
・室内写真は窓を開けて自然光で撮影する
・玄関に観葉植物を1鉢置いて生活感を演出する
・ペット可・楽器可など「不可物件」が多い条件を解禁する
・無料Wi-Fiを導入する（月3,000円程度） ・洗濯機置き場の防水パンを白に塗り替える
特に札幌では、内見が1〜2月に集中するため、玄関前の除雪状況も差別化要素になります。
朝にきちんと除雪してあるかどうかで、内見者の印象は大きく変わるのです。
このケースで重要なのは、「お金をかけずにできる差別化」を最低5個持っているかどうか。
1個10万円の改修より、3,000円の演出を10個重ねる方が効果は高いことが多いのです。
【長期入居者を獲得するための家賃設定と入居者対応】
この記事でわかること：高すぎず安すぎない「最適家賃」と、退去を防ぐ対応のコツです。
家賃は「相場の少し下」を狙うのが、築古物件の賃貸経営での鉄則です。
あるオーナーさんは「築古だから1万円下げないと決まらない」と思い込み、相場4.5万円のところを3.5万円で出していました。
結果、年間12万円の機会損失。実際には2,000円下げるだけで十分に決まったのです。
長期入居を実現する対応のポイントはこちらです。
・更新料は取らない、または半額にする
・不具合連絡は24時間以内に必ず一次返信する
・2年目以降の家賃は据え置き、間違っても上げない
・退去予告を受けたら理由を必ずヒアリングする
・冬の暖房コストへの配慮を一言伝える（札幌では特に重要）
私が管理している築古物件では、平均入居期間が6年を超えています。
これは家賃を下げまくった結果ではなく、入居者対応で気持ちよく住んでもらった結果です。
入居者が1年早く退去するだけで、原状回復費20〜30万円＋空室1〜2か月分の家賃が消えます。
家賃設定より、対応の質の方が利益への影響は大きいのです。
【築古物件でも安定収益を出す成功オーナーの共通点】
この記事でわかること：実際に儲けている築古オーナーが、毎月やっている習慣です。
築古物件の賃貸経営で結果を出している大家さんには、共通する行動パターンがあります。
派手な投資ではなく、地味な「数字管理」と「現場確認」を続けている人ばかりです。
成功オーナーの共通点は次の5つに集約されます。
・月1回は自分で物件を見に行く
・修繕費は1物件あたり「家賃の5〜8％」を上限に管理する
・修繕業者を3社以上ストックし、相見積もりを必ず取る
・空室期間が60日を超えたら、家賃ではなく「広告料」で動く
・年に1度は収支表を作り直し、保有継続か売却かを判断する
私が札幌で運営している10戸の物件でも、この習慣を10年続けてきました。
その結果、平均空室期間は20日以内、原状回復費は1部屋平均15万円以内に収まっています。
このケースで重要なのは、「特別なテクニック」ではなく「あたり前のことを止めずに続ける」こと。
築古物件の賃貸経営は、感覚ではなく数字で回す事業だと割り切れた人から、安定収益のステージに進んでいます。
【まとめ】
築古物件の賃貸経営は、「安く仕入れて、最小限を直し、長く住んでもらう」
-この3つの戦略が回り始めれば、新築よりはるかに高い利回りで安定します。
まずは今週、自分の物件の家賃と修繕履歴を1枚の紙に書き出してみてください。
今日の判断ひとつで、来年の手残りが大きく変わります。
→次に読む記事：「自主管理vs管理会社委託、どちらが得か？費用と手間を徹底比較」
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