賃貸経営の確定申告入門

2026年5月11日

確定申告の時期になると、書類をかき集めて慌てる大家さんが本当に多いです。
経費の計上漏れに気づくのは、申告が終わった後。そこで損したと気づいても、もう遅いのです。
賃貸経営の確定申告は、知っているだけで税額が年10万円以上変わります。
札幌で築古アパートを自主管理する現役大家として、初心者でも今日から使える節税の基本をやさしく解説します。

確定申告が必要な賃貸収入の基準と申告区分

この記事でわかること：あなたの賃貸収入が申告対象かどうか、どの所得区分で申告すべきかが分かります。

賃貸収入があるすべての大家さんが、必ず確定申告するわけではありません。

ただし、給与所得以外の所得が年間20万円を超える場合は、原則として確定申告が必要です。札幌で1Kアパートを2戸所有し家賃収入が月8万円なら、年間192万円。当然、申告の対象になります。

賃貸収入は基本的に「不動産所得」として申告します。事業的規模かどうかで扱いが大きく変わります。

判断基準は以下の通りです。

5棟10室基準：戸建て5棟以上または部屋10室以上で「事業的規模」
事業的規模なら最大65万円の青色申告特別控除が使える
事業的規模未満は最大10万円控除に減額される
家族への青色事業専従者給与も事業的規模が条件
固定資産除却損も事業的規模で全額経費計上できる

私が管理している物件も10戸＋1棟で事業的規模に該当します。

年間家賃収入500万円の方なら、事業的規模かどうかで控除55万円の差が生じます。
税率20%なら約11万円の節税効果。賃貸経営の確定申告を始めるなら、まずこの区分を必ず確認してください。

絶対に経費にすべき項目と計上できないもの

この記事でわかること：賃貸経営で経費にできる項目と、できない項目の境界線が明確になります。

経費の計上漏れは、賃貸オーナーがもっとも損をしているポイントです。

実際にあった話ですが、札幌市で築40年のアパートを所有する大家さんからこんな相談がありました。
「毎年税理士任せで、何が経費になっているか正直分からない」というケースです。

確認したところ、物件巡回の交通費・通信費・ガソリン代がまったく経費に入っていませんでした。
年間で15万円以上の計上漏れです。

経費にできる主な項目は以下の通りです。
・固定資産税
・都市計画税
・損害保険料（火災保険・地震保険）
・管理委託料
・修繕費
・共用部の光熱費
・ローン金利（元本部分は経費にならない）
・物件視察の交通費
・ガソリン代
・税理士報酬
・書籍代
・セミナー参加費
・物件専用に使った携帯電話料金（按分）

逆に計上できないのは、
ローン元本返済分・自宅の生活費・所得税や住民税本体です。

このケースで重要なのは、領収書を捨てる前に「これは物件のためか？」と一度問うこと。
判断に迷ったら根拠を残しておくのが、賃貸経営の確定申告で損しないコツです。

修繕費と資本的支出の正しい区分け方法

この記事でわかること：一括経費にできる修繕費と、減価償却が必要な資本的支出の見分け方が分かります。

賃貸経営の確定申告で最も間違えやすいのが、修繕費と資本的支出の区分です。

ここを間違えると、本来一括で経費にできた工事代が何年もかけて少しずつしか経費にならず、
初年度の税負担が一気に跳ね上がります。

例えば私が管理する築35年のアパートで先日、外壁の部分塗装を55万円で実施しました。
これは原状回復目的なので「修繕費」として全額その年の経費です。

一方、同じ55万円でも内容が「外壁全面の高耐久塗料への張り替え」なら、
価値が上がる工事なので「資本的支出」となり減価償却が必要になります。

区分けのチェックポイントは以下の通りです。

・原状回復・維持管理目的 → 修繕費（一括経費）
・性能アップ・耐用年数延長 → 資本的支出（減価償却）
・1件20万円未満 → 修繕費でOK
・3年以内の周期工事 → 修繕費でOK
・60万円未満で判断不能 → 修繕費で処理可能

あなたの管理物件で、最近行った工事の見積書にはどう書かれていますか？
業者に依頼する段階で「修繕」「原状回復」と明記してもらうだけで、確定申告でも税務調査でも安心です。

青色申告と白色申告、賃貸オーナーはどちらが得か

この記事でわかること：青色申告と白色申告のメリット・デメリットを比較し、あなたに合う方が選べます。

賃貸経営の確定申告で迷うのが、青色と白色のどちらにするかです。

結論から言えば、ほぼすべての大家さんは青色申告にすべきです。
手間は少し増えますが、節税メリットがケタ違いだからです。

3パターンを比較しましょう。

・白色申告：帳簿が簡単／特別控除なし／赤字繰越なし
・青色申告10万円控除：簡易簿記でOK／10万円控除／赤字3年繰越可
・青色申告65万円控除：複式簿記＋電子申告／最大65万円控除／専従者給与も全額経費

【比較表】白色申告 vs 青色10万円 vs 青色65万円
項目	白色申告	青色申告（10万円控除）	青色申告（65万円控除）
帳簿の手間	◎簡単	○簡易	△複式
特別控除額	0円	10万円	65万円
赤字の繰越	不可	３年OK	５年OK
電子申告	不要	不要	必須
専従者給与	制限有	制限有	全額経費
事前の申請	不要	必須	必要
オススメ度	△	◯	◎

おすすめは、事業的規模ならe-Taxを使った青色申告65万円控除です。
税率20%なら約13万円の節税。事業的規模未満でも、青色10万円控除は手間に対して効果が大きいので必ず
申請しましょう。

申請には期限があります。新規開業なら開業後2か月以内、
既存大家さんは申告したい年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を税務署へ提出してください。

逆にやってはいけないのが「面倒だから今年も白色のまま」と放置することです。
1年放置するごとに10万〜13万円の節税機会を失っていると考えてください。

確定申告を簡単にする会計ソフトとクラウドツール

この記事でわかること：自分で確定申告するための会計ソフトの選び方と、初心者向けの活用法が分かります。

「自分で確定申告なんて無理」と思っている大家さんへ。
今のクラウド会計ソフトは優秀すぎて、初心者でも十分対応できます。

私自身も自社物件10戸＋1棟をすべて自分で記帳・申告しています。
年間で税理士費用15万〜20万円を節約できています。

おすすめのクラウド会計ソフト3つを比較します。

【比較表】白色申告 vs 青色10万円 vs 青色65万円
項目	free	マネーフォワード	やよい
簿記知識	不要	あると有利	不要
入力方式	質問形式	仕分入力	ナビ式
銀行連携	◯	◎	◯
カード連携	◯	◎	◯
初年度料金	通常	通常	無料
年額（税込）	11,760円～	11,760円～	10,400円～
電話サポート	△	△	◎
スマホ対応	◎	◎	◯
向いてる人	簿記初心者	口座連携重視	コスパ重視