賃貸物件の管理手数料の相場は？安すぎる管理会社に要注意

📖 手数料3%に飛びついた話

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「管理料3%、初月無料」のチラシを見たユウ

今の会社は5%。3%なら年で数万円浮く！乗り換えよう！

2

水漏れの連絡を3日放置された…階下まで被害が…

ザーッ

半年後。対応の遅れで退去が続いた

3

安い手数料は、対応する人手の少なさと直結しているんだ

築古転生士（元設備設計士 × 大家）のひと言

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率じゃなくて年間の総額と対応の速さ！追加費用の上限を契約書に書けばいい！

ピカーン！

手数料は「安いほど得」ではない

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客付け広告料の上限、リフォームの上乗せ率、初動の時間…確認っと

契約前の確認項目を書き出す

6

5%の会社に戻したら、年間の総額はむしろ安くなった

年間の総額と対応の質で管理会社を選ぶ

— 記事本文へ続く —

「管理料3%、初月無料」。そのチラシを見て、5%の管理会社から格安の会社に乗り換えた若い大家さんがいました。半年後、水漏れの連絡が3日間放置されて階下まで被害が広がり、対応の遅れに嫌気がさした入居者が2部屋続けて退去。浮いたはずの手数料の何倍もの損失が出て、「安さで選んだのが間違いだった」と相談に来ました。

管理手数料は「安いほど得」ではありません。本記事では、元設備設計士で、札幌で築古物件を自主管理する筆者が、札幌の管理手数料の相場、5%に含まれる業務と含まれない業務、安すぎる会社に共通する問題、追加費用の早見表、そして契約前に確認する項目を整理します。

読み終える頃には、手数料の率ではなく「年間の総額」と「対応の速さ」で管理会社を比べられるようになり、いま手元にある管理委託契約書のどこを見ればいいかが分かります。

💰 考え方: 手数料の相場と、「5%」の中身は会社で別物

管理手数料の全国的な中心は家賃の5%で、3〜8%が一般的な幅です。新築や好立地ほど安く、築古や郊外ほど高くなります。札幌市内では5%が標準で、築古アパートには6〜7%を提示する会社も多い。冬の除雪や凍結対応が含まれるためです。家賃6万円なら3,000〜4,200円が標準の線です。

同じ「5%」でも、含まれる業務は会社によってまったく違います。一般的に含まれるのは、家賃の集金代行、軽度の滞納督促、入居者の一次対応窓口、月1回程度の巡回、退去時の立会いと査定です。含まれないことが多いのは、原状回復工事の発注（工事費の1割前後の上乗せ）、夜間休日の緊急出動（1回数千円〜）、契約更新の事務（更新料の半額）、空室時の客付け広告料（家賃1か月分が相場）です。

筆者も札幌の物件で当初は管理委託を検討しました。しかし「5%＋更新料＋客付け料＋緊急対応費」を計算すると、年間で家賃の15%ほどに膨らむことが分かり、自主管理に切り替えた経緯があります。率だけを見ていると、この総額は見えません。

実際にあった話です。札幌の築30年アパートのオーナーさんが、手数料3.3%の格安会社に切り替えた結果、入居者対応が遅れ、半年で2部屋が退去しました。手数料の差は年間で数万円。退去による損失は、原状回復と空室で数十万円。手数料はサービスの質と直結している、というのがこの話の教訓です。

あなたの管理委託契約書、最後にじっくり見直したのはいつでしょうか。まず「5%に何が含まれているか」を明細で確認する。そこから、比べ方が変わります。

⚠️ やり方: 安すぎる会社の見分け方と、追加費用の早見表

「手数料3%」「初月無料」「2%でOK」。こうした広告に飛びついた結果、深刻なトラブルが起きる事例が多発しています。安すぎる会社に共通する特徴は5つです。手数料3%以下を前面に出している。担当者が頻繁に交代する。連絡が翌日以降になることが多い。退去精算が異常に高額。自社の管理戸数が多すぎて人手不足。

札幌のある大家さんは、手数料2.5%の会社に乗り換えたところ、水漏れの通報を3日間放置され、階下まで被害が拡大しました。修繕費45万円に加え、入居者からの損害賠償の話まで出る事態です。安い手数料は、対応する人手の少なさと直結しています。正解は、5〜6%の標準的な会社を選び、初動対応の時間を契約書に明記してもらうことです。

手数料が安く見えても、追加費用で総コストが跳ね上がる落とし穴があります。札幌の相場で早見表にすると、客付け広告料は家賃の1〜3か月分、更新事務手数料は更新料の半額、緊急対応の出動料は1回5,500〜11,000円、退去立会い手数料は5,500〜11,000円、リフォーム発注手数料は工事費の1〜1.5割、除雪手配料は1シーズン3〜10万円、原状回復の見積発行料は3,000円程度です。

特に札幌の冬は要注意です。「除雪手配料が想定の倍だった」という相談がありました。契約書には「実費」とだけ書かれ、業者の選定は会社任せ。結果として割高な業者を使われていた事例です。「実費」「別途」と書かれた項目には、必ず上限金額か業者選定権を契約書に書き込ませてください。年間で数万円のコスト差が出ます。

見分け方を一言でまとめると、「率が安い理由を説明できる会社か」です。管理戸数が少なくて効率がよいのか、業務を絞っているのか、それとも人手を削っているのか。説明できない安さは、対応の遅れという形で後から請求書になって届きます。

🧭 マインド: 総額と対応品質で比べる。3社相見積もりと1年契約

コスパの良い管理会社は、手数料の数字だけでは見抜けません。年間の総コストと対応品質をセットで比較するのが鉄則です。比べるときの項目は、手数料の率と内訳の明示、追加費用の上限が契約書にあるか、初動対応が24時間以内か、担当者1人あたりの管理戸数（150戸以下が理想）、客付け広告料が1〜2か月分までか、退去精算の過去事例を見せてもらえるか、札幌特有の除雪・凍結対応の体制です。

筆者の周りで満室経営を続けている大家さんは、「3社の相見積もり＋1年契約から始める」を実践しています。長期契約を結ばないことで、問題があれば乗り換える余地を残すためです。年間の総コストで比較すると、5%の会社の方が3%の格安会社より年間10万円以上安かった事例もあります。

冒頭の大家さんは、その後5%の会社に戻し、契約書に「水回りの不具合は当日中に一次対応」「リフォーム発注の上乗せは1割まで」「客付け広告料は家賃1か月分まで」を書き込んでもらいました。年間の総額は、格安会社のときより安くなったそうです。率で数万円を浮かせようとして、対応の遅れで数十万円を失う。その逆をやればいいのです。

管理会社を選ぶことは、自分の代わりに入居者と向き合う人を選ぶことです。担当者と一度は対面で会い、冬のトラブル事例をどう対応したかを具体的に聞いてください。答えが具体的な会社は、現場で動いている会社です。

まずは現在の管理委託契約書を取り出し、追加費用の項目を確認してください。「実費」「別途」の文字があれば、上限を書き込む交渉から。気になる点があれば、3社の相見積もりから始めましょう。

• ✅ 手数料の率ではなく、別料金を含めた年間の総額を計算した
• ✅ 契約書の「実費」「別途」の項目に上限か業者選定権を書き込んだ
• ✅ 初動対応の時間（24時間以内など）を契約書に明記してもらった
• ✅ 担当者1人あたりの管理戸数と、退去精算の過去事例を聞いた
• ✅ 札幌の除雪・凍結対応の体制と事例を担当者に確認した
• ✅ 3社の相見積もりを取り、1年契約から始めた