入居者から「修繕してほしい」と言われたら何日以内に対応すべきか？法的リスクと実態

📖 「来週見に行きます」で、1か月

1

入居者から「お風呂の換気扇が回らない」と連絡。ユウは軽く返事をした

換気扇ですね。来週あたり見に行きますので、少し待ってください

2

仕事が忙しくて1か月放置…浴室にカビが広がって「家賃を減らしてほしい」と…

ズーン

「後で」が積み重なると、信頼と家賃が減る

3

法律に「何日以内」はない。でも「遅れた分は大家の責任」になる。目安を自分で持て

築古転生士（元設備設計士 × 大家）のひと言

4

一次返答は24時間以内。緊急は即日、生活に支障は3日、不便は2週間。目安があれば迷わない！

ピカーン！

期限は「直す日」ではなく「返事する日」から始まる

5

遅れるときは「いつ・なぜ・それまでどうするか」を先に伝える、と

遅れること自体より、黙っていることが信頼を壊す

6

今は連絡から24時間以内に返事、3日で業者。更新で「対応が早い」と言われた

対応の速さは、最強の退去防止策

— 記事本文へ続く —

「お風呂の換気扇が回らない」と入居者から連絡を受けた若い大家さんは、「来週あたり見に行きます」と軽く返事をしました。ところが仕事が忙しくて1か月放置。浴室にカビが広がり、入居者から「家賃を減らしてほしい」と言われました。換気扇の交換は1万5,000円。放置の代償は、家賃の減額と信頼でした。

入居者から修繕を求められたとき、「何日以内に対応すべきか」を法律は具体的に決めていません。しかし「遅れた分の損害は大家の責任」になる考え方はあります。本記事では、元設備設計士で、札幌で築古物件を自主管理する筆者が、法律上の考え方と実務の目安、緊急度別の対応期限の決め方、そして遅れるときの伝え方と記録の残し方を整理します。法律の解釈は一般的な考え方として書くので、個別の判断は専門家に確認してください。

読み終える頃には、「一次返答は24時間以内、緊急は即日、生活に支障は3日、不便は2週間」という自分の目安を持ち、電話に身構えなくなります。

⚖️ 考え方: 法律上の考え方と、実務の目安

大家には、入居者が普通に住める状態を保つ修繕義務があります。ただし法律は「何日以内に直す」とは決めていません。決まっているのは考え方で、修繕が必要だと知ったのに相当な期間対応しなかった場合、入居者が自分で修繕してその費用を大家に請求できる、というものです。2020年の民法改正で、この仕組みが明文化されました。

さらに、設備が使えない期間が続けば、その分の家賃の減額を求められることがあります。冒頭の「家賃を減らしてほしい」は、感情的な要求ではなく、この考え方に沿ったものです。業界団体が公表している目安では、お湯が出ない、トイレが使えない、といった状態が一定日数を超えると、家賃の一部減額の対象になるとされています。

つまり「何日以内」の答えは、法律ではなく「遅れた分は大家の負担になる」という損得で決まります。放置した日数が長いほど、減額も、入居者の不満も、退去の確率も上がる。だから、目安を自分で持つ必要があります。

実務の目安は4段階です。緊急（漏水、漏電、冬の給湯器、雨漏り、鍵）は即日。生活に支障（換気扇、コンロ、洗面の水漏れ、網戸の破れで虫）は3日以内に業者の手配。不便（建具の建てつけ、照明のちらつき、収納の扉）は2週間以内。見た目（クロスの小さな傷、色あせ）は次回の退去時か大規模修繕で。

この目安で大事なのは、「直す日」ではなく「返事する日」から期限が始まることです。一次返答は24時間以内。「連絡ありがとうございます。3日以内に業者を手配します」の一言で、入居者の不安は半分消えます。冒頭の失敗は、返事はしたが期限を言わず、その後の連絡がなかったことにあります。

📅 やり方: 緊急度別の対応期限の決め方

連絡を受けたら、最初にやるのは「緊急度の仕分け」です。安全に関わるか。住める状態かに関わるか。放置すると被害が広がるか。この3つのどれかに当てはまれば緊急で、即日。当てはまらなければ、生活への支障の度合いで3日・2週間・次回に分けます。

北海道では、冬の給湯器と暖房の故障は、他の地域の「生活に支障」ではなく「緊急」です。お湯が出ない、暖房が動かない部屋は、その日のうちに動かないと入居者の生活が止まります。凍結による断水も同じ。冬の間だけ、緊急の範囲を広げておく。

業者の手配には時間がかかります。だから「3日以内」は「3日以内に直す」ではなく「3日以内に業者に見てもらう日を決める」です。部品の納期で2週間かかるなら、「業者が○日に見に来て、部品が届き次第○日頃に交換」と、見通しを伝える。見通しがあれば、入居者は待てます。

設備設計の実務では、不具合の連絡を受けたら「緊急度・原因の見立て・対応の見通し」を24時間以内に返すのが基本です。大家も同じで、連絡→仕分け→一次返答→手配→見通しの共有、という型を作れば、忙しくても抜けません。

自分で判断がつかない不具合は、写真を撮ってもらって業者に送り、「急ぎますか」と聞きます。業者の答えがそのまま緊急度の根拠になり、入居者にも「業者の見立てでは○○なので、○日に対応します」と説明できます。

• ✅ 連絡を受けたら、安全・住めるか・被害の拡大の3つで緊急度を仕分けた
• ✅ 一次返答を24時間以内に返し、対応の見通しを伝えた
• ✅ 緊急は即日、生活に支障は3日、不便は2週間、見た目は次回、と自分の目安を決めた
• ✅ 冬の間は給湯器・暖房・凍結を「緊急」に広げた
• ✅ 部品の納期などで遅れる場合は、見に来る日と交換の見込み日を伝えた
• ✅ 判断がつかない不具合は写真を業者に送り「急ぎますか」を聞いた

🗣️ マインド: 遅れるときの伝え方と、記録の残し方

どうしても遅れることはあります。業者の繁忙期、部品の納期、大雪。遅れること自体は、入居者も理解してくれます。信頼を壊すのは、遅れることではなく、黙っていることです。冒頭の大家さんの失敗は、換気扇を1か月直さなかったことより、1か月連絡しなかったことにあります。

遅れるときの伝え方は、3点セットです。「いつ」（新しい見込み日）。「なぜ」（部品の納期、業者の都合）。「それまでどうするか」（代替の手段、応急処置、必要なら家賃の一部調整）。「換気扇の部品が○日に届く予定なので、交換は○日になります。それまで窓を少し開けて換気をお願いします。ご不便をおかけしてすみません」。この一文で、家賃減額の話にはなりません。

連絡はメッセージアプリかメールで、記録が残る形にします。電話で話した場合も、後で「先ほどの件、○日に対応します」と一文送る。記録があれば、「いつ連絡があって、いつ返事をして、いつ対応したか」を後から示せます。これは入居者を疑うためではなく、対応の遅れを問われたときに、自分を守るためです。

記録は、修繕履歴の表に1行。連絡日、内容、緊急度、一次返答日、業者手配日、対応完了日。6つの日付が並ぶと、自分の対応の速さが見えます。「一次返答まで平均2日」と分かれば、「24時間以内」に縮める工夫ができます。

冒頭の大家さんは、その後、連絡から24時間以内に返事、3日以内に業者の手配をルールにし、遅れるときは3点セットで伝えるようにしました。次の更新のとき、入居者から「対応が早くて助かります」と言われたそうです。対応の速さは、最も安い退去防止策です。今日やることは、いま「返事をしていない連絡」がないかを確認して、あれば一文送ることです。