大家が知るべき修繕の「大家負担」と「入居者負担」の正しい線引きと交渉方法

📖 クロス8万円、全額請求した

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退去後の部屋。クロスが汚れていた。ユウは張替え費8万円を全額入居者に請求した

借りたときの状態に戻すのが原状回復だから、クロス代は入居者負担でしょ

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消費生活センターから連絡…入居7年なら経年劣化で大家負担…大半を返金…

ガーン

「原状回復＝借りたときに戻す」は思い込みだった

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普通に暮らして傷むものは大家、故意や不注意で壊したものは入居者。線引きはこれだけだ

築古転生士（元設備設計士 × 大家）のひと言

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クロスは6年で価値がほぼ1円。経年劣化を引いて、根拠を見せれば揉めない！

ピカーン！

ルールに沿った請求なら、何も恐れることはない

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入居時の写真、ガイドラインの負担区分、経年劣化の計算。この3つを請求書に添える、と

駆け引きは要らない。根拠を順番に見せるだけ

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次の退去は、写真と計算を見せたら入居者が「納得です」と。揉め事ゼロ

後ろめたさのない精算が、大家の誇りを守る

— 記事本文へ続く —

退去後の部屋のクロスが汚れていたので、若い大家さんは張替え費8万円を全額入居者に請求しました。「借りたときの状態に戻すのが原状回復」と思っていたからです。ところが入居期間は7年。消費生活センターを通じて「経年劣化を差し引いていない」と指摘され、大半を返金することになりました。

修繕費を大家が全額かぶって「払いすぎた」と気づく人も、逆に入居者へ請求しすぎてトラブルになる人も、原因は同じです。大家負担と入居者負担の線引きを曖昧なままにしていること。本記事では、元設備設計士で、札幌で築古物件を自主管理する筆者が、国土交通省のガイドラインに沿った基本的な考え方と経年劣化、判断に迷う事例、そして揉めない伝え方と請求書の作り方を整理します。個別の判断は事情で変わるので、迷う事案は専門家に確認してください。

読み終える頃には、退去精算のたびに胃が痛くなることがなくなり、自信を持って負担区分を説明できるようになります。

🔧 考え方: ガイドラインの基本と、経年劣化の考え方

退去精算で迷うのは、知識不足のせいではありません。明確な基準を、誰も教えてくれなかっただけです。線引きの基準はシンプルで、普通に暮らしていて傷むものは大家の負担、入居者の故意や不注意で壊したものは入居者の負担。これが国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方です。

大家負担の例は、日焼けで変色したクロスの張替え、家具の設置による床のへこみ、寿命による給湯器やエアコンの故障、画鋲の小さな穴。入居者負担の例は、タバコのヤニ汚れや焦げ跡、掃除を怠ったことによるカビや水垢、ペットがつけた柱や建具の傷、結露を放置して広がったカビ。

さらに大切なのが、経年劣化の考え方です。クロスの価値は6年でほぼ1円とみなされます。入居6年を超えた部屋なら、汚損があっても請求できる額はごくわずか。冒頭の7年の入居では、クロス代8万円のほぼ全額が大家負担になるのが、ガイドラインの考え方です。

ただし、入居者には善管注意義務（部屋を丁寧に使う義務）があります。掃除や換気を怠ったことによる傷みは、築古物件でも、入居年数が長くても、入居者へ請求できます。「経年劣化だから全部大家」でもなく、「汚れているから全部入居者」でもない。原因で分け、経年劣化を引く。この2段階です。

設備設計の目で付け加えると、設備の耐用年数も同じ考え方です。給湯器10年、エアコン6〜10年、換気扇10〜15年。寿命で壊れた設備を入居者に請求することはできません。逆に、明らかな誤使用で壊した場合は、残存価値の分を請求できます。

⚠️ やり方: 判断に迷う事例と、やってはいけない3つのNG

基準を知っていても、現場では迷う事例が出てきます。壁の画鋲の穴は通常損耗で大家負担ですが、ネジ穴や大きな釘穴は入居者負担。結露によるカビは、換気を怠った場合は入居者負担、建物の断熱や換気設備に原因がある場合は大家負担。札幌では結露の判断が特に多く、窓の性能と換気の習慣の両方を見る必要があります。

床のキズは、家具を置いた跡は大家負担、引きずった深い傷や、キャスターの跡は入居者負担。クロスの汚れは、経年の黄ばみは大家、ヤニや落書きは入居者。ただし入居者負担でも、経年劣化分を引いた残存価値で計算します。入居3年なら、クロスの価値は約半分。8万円の張替えでも、請求できるのは4万円前後です。

ありがちなNGは3つ。経年劣化や通常損耗まで全額請求する。「特約に書いてあれば何でも有効」と思い込む（入居者に一方的に不利な特約は無効になることがある）。負担区分を口頭だけで説明し、書面に残さない。根拠のない請求は、敷金返還のトラブルに直結し、国民生活センターには原状回復の相談が毎年1万件以上寄せられています。

冒頭の失敗は、1つ目のNGです。「原状回復＝借りたときの状態に戻すこと」という思い込みが原因でした。正しくは「入居者の故意・過失による損耗を、経年劣化を引いた残存価値で戻すこと」。この定義を持つだけで、請求の精度が変わります。

迷ったときの順番は、原因は誰か（通常の使用か、故意・過失か）、入居年数は何年か（残存価値は何割か）、証拠はあるか（入居時の写真と現況確認書）。この3つを順に確認すれば、ほとんどの事例は判断できます。判断がつかない、金額が大きい事案は、専門家に相談してください。

• ✅ 「普通に暮らして傷むものは大家、故意や不注意は入居者」で原因を分けた
• ✅ クロス6年など、経年劣化を引いた残存価値で金額を計算した
• ✅ 画鋲の穴・家具の跡・結露のカビなど、迷う事例を原因で判断した
• ✅ 経年劣化分まで全額請求していない
• ✅ 特約があっても、一方的に不利な内容は無効になり得ると理解した
• ✅ 負担区分を口頭だけでなく、書面で説明した

✅ マインド: 揉めない伝え方と、請求書の作り方

不安を自信に変える鍵は、2つの準備にあります。入居時の写真記録と、計算根拠の提示。筆者の物件でも、以前は精算のたびに小さな揉め事がありましたが、この2つを始めてから退去精算での揉め事はゼロになっています。特別なことではなく、今日から同じ準備ができます。

交渉といっても、駆け引きは不要です。準備した根拠を順番に見せるだけ。手順は4つ。入居時に室内写真を撮り、現況確認書に双方サインをもらう。退去立会いで、入居時の写真と並べて損耗を確認し、その場で負担区分を説明する。精算書に、項目ごとの負担区分、経年劣化の計算、根拠（ガイドラインの該当箇所）を書く。入居者に控えを渡し、質問には書面で答える。

請求書の書き方は、「クロス張替え 6畳 8万円」ではなく、「クロス張替え 6畳 8万円 × 入居者負担割合（タバコのヤニ、入居3年、残存価値50%）＝ 4万円」。金額の出し方が見える請求書は、入居者が納得しやすく、消費生活センターに持ち込まれても説明できます。

伝え方で大事なのは、「請求します」ではなく「ガイドラインに沿って計算すると、この部分がご負担になります。根拠はこちらです」という順番。相手を責めず、ルールを示す。入居者の多くは、根拠があれば納得します。揉めるのは、根拠がないときです。

冒頭の大家さんは、返金の後、入居時の写真と現況確認書を始め、次の退去では写真と経年劣化の計算を見せて精算しました。入居者は「納得です」と言い、揉め事はゼロ。「ルールに沿った請求なら、何も恐れることはない」と話していました。今日やることは、いま住んでいる入居者の入居年数を一覧にして、クロスの残存価値を計算しておくことです。