物件を持ち始めたばかりの大家が最初にやるべき修繕の優先順位チェックリスト

📖 直したい所が、山ほどある

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初めての物件を買った翌週。ユウは建物を一周して、頭を抱えた

壁紙の汚れ、古い給湯器、外壁のひび…何から手をつければいいんだ…

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室内リフォームに30万円かけた半年後、外壁のひびから雨漏り…復旧に18万円…

ザーッ

先にコーキング1万2,000円で済んだはずだった

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足りないのは知識じゃなく「判断基準」だ。安全、入居、後回し。この3つで順番は決まる

築古転生士（元設備設計士 × 大家）のひと言

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安全は数千円で済むものが多い。安全→入居→後回しの順で、迷いが「やることリスト」に変わる！

ピカーン！

見た目より、建物と人を守る修繕が先

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メモ帳とスマホで建物を一周。上から順に確認して、写真を撮って、日付を書く、と

物件を一周するだけで、チェックリストは完成する

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2棟目は報知器と手すりを初日に、コーキングを1か月目に。雨漏りはもう来ない

建物と入居者を守れる大家への一歩

— 記事本文へ続く —

初めての物件を買った翌週、若い大家さんは建物を一周して頭を抱えました。壁紙の汚れ、年式の古い給湯器、外壁のひび。直したい場所は山ほどある。「まずは見た目をきれいにして早く貸したい」と室内リフォームに30万円をかけ、外壁の小さなひびは後回し。半年後に雨漏りが発生し、天井と壁の復旧に18万円の追加出費。先にコーキング補修をしていれば、1万2,000円で済んだケースでした。

修繕の順番を間違えて、後から数十万円の出費を招く新米大家さんが後を絶ちません。原因は知識不足ではなく、修繕の優先順位を決める「基準」を持っていないことです。本記事では、元設備設計士で、札幌で築古物件を自主管理する筆者が、安全に関わる項目、入居に関わる項目、後回しでよい項目の3つに分けた優先順位と、今日から使えるチェックリスト、そして記録の始め方を整理します。

読み終える頃には、あなたの迷いは「やることリスト」に変わり、限られた資金を守りと攻めに正しく配分できるようになります。

😰 考え方: なぜ新米大家は優先順位で迷うのか。3つの基準

物件を持ち始めたばかりの大家さんが最初にぶつかる壁が、修繕の優先順位です。迷いの正体はシンプルで、次の3つに心当たりがあるはずです。どれが危険で、どれが後回しでよいのか判断できない。費用の相場を知らないため、怖くて業者に連絡できない。全部直そうとして、資金が先に尽きてしまう。

つまり、足りないのは知識ではなく「判断基準」です。基準さえ手に入れば、漠然とした不安は今日やることのリストに変わります。基準は3つ。安全性（放置すると入居者がケガをする恐れがあるか）。入居性（放置すると住めない、または空室が埋まらないか）。後回し（見た目や快適さで、急がないか）。順番は必ず、安全→入居→後回しです。

意外なことに、安全の修繕は数千円で済むものが多い。火災報知器の電池交換1,500円、手すりのぐらつきの固定5,000円、階段の滑り止め1万円。金額が小さいのに最も重いのは、放置して入居者がケガをした場合、大家の責任を問われるからです。優先順位の最上位は、いつでも「人の安全」です。

冒頭の失敗は、見た目を優先して建物の防御を後回しにした典型です。「見た目より、建物と人を守る修繕が先」という鉄則を、順番を1つ間違えただけで、出費は10倍以上に膨らみました。逆に言えば、順番さえ守れば大きな失敗はほぼ防げます。

設備設計の実務でも、改修の優先順位は「法令・安全」「機能」「快適」「意匠」の順で決めます。新米大家が最初にやることも同じで、意匠（見た目）は最後。この順番を守るだけで、限られた資金が「守り」と「攻め」に正しく配分されていきます。

✅ やり方: 最初にやる修繕のチェックリスト。物件を一周して作る

守りの知識がそろったら、次は手を動かす番です。メモ帳とスマホのカメラを持って、物件を一周しながら、上から順に確認します。上にある項目ほど優先度が高い。1つずつ、「問題なし」「要修繕」「不明」のどれかを書き、要修繕と不明は写真を撮ります。

安全の項目は7つ。各部屋の火災報知器が鳴るか（電池切れは交換）。共用階段の手すりがぐらつかないか。階段や通路に滑りやすい箇所や破損がないか。分電盤に焦げ跡や異臭がないか、ブレーカーが頻繁に落ちないか。ガス機器の接続部にひびや緩みがないか。外壁や屋根に落下しそうな部材（板金の浮き、雨樋の外れ、雪止め）がないか。共用部の照明が全部点くか（夜の転倒防止）。

入居（住めるか）の項目は6つ。給湯器・ボイラーの設置年と動作（10年超は交換の計画）。天井や壁に雨漏りのシミがないか。シンク下、洗面下、トイレ周りに水漏れや湿りがないか。北海道なら凍結防止帯と水抜き栓が機能するか。玄関の鍵が正常か（前の入居者の合鍵対策で交換を検討）。暖房機器が動くか。

入居（決まるか）の項目は5つ。水回りの清潔感（水垢、カビ、臭い）。汚れたクロスの面（1面だけで済むか）。照明の明るさと色（LEDへの交換）。網戸、カーテンレール、ドアノブなどの小物。玄関と共用部の第一印象。後回しの項目は、クロス全面、床全面、外壁の色あせ、間取り変更。予算が余ったときだけ。

一周にかかるのは、6戸のアパートで1〜2時間です。この1〜2時間で、「何を、どの順で、いくらで」直すかのリストが完成します。分からない項目は「不明」にして、業者の点検に回す。全部を自分で判断する必要はありません。

• ✅ 各部屋の火災報知器の動作と電池、共用階段の手すりと滑り止めを確認した
• ✅ 分電盤の焦げ跡、ガス接続部、外壁と屋根の落下しそうな部材を確認した
• ✅ 給湯器・ボイラーの設置年、雨漏りのシミ、水回りの漏れと湿りを確認した
• ✅ 凍結防止帯と水抜き栓、玄関の鍵、暖房機器の動作を確認した
• ✅ 水回りの清潔感、汚れたクロスの面、照明、小物、玄関の第一印象を確認した
• ✅ 全項目を問題なし・要修繕・不明に分け、要修繕と不明は写真を撮った

📝 マインド: 後回しでよい項目と、記録の始め方

後回しでよい項目を「やらない」と決めることも、優先順位の一部です。クロスの全面張替え、床の全面張替え、外壁の色あせ、間取り変更。どれも「あったらいい」工事で、「ないと困る」工事ではありません。次の退去時、または大規模修繕のときにまとめてやる。今は予算を安全と入居に集中させます。

記録は、一周した日から始めます。表計算でもノートでもよいので、日付・場所・状態・写真番号・優先度・見積もり・対応日の7列を作る。一周で見つけた項目を全部書き、対応したら対応日を埋める。これが物件の「カルテ」になり、次の点検、次の売却、次の融資のときに、そのまま資料になります。

写真は、建物の外観4方向、共用部、各部屋の床・壁・水回りを、購入直後に撮っておきます。これが「購入時の原状」で、今後の全ての修繕と退去精算の基準になります。1部屋15分、6戸で2時間。購入直後にしかできない記録です。

業者への最初の連絡も、この記録があれば怖くありません。「火災報知器3か所の電池交換と、手すりの固定と、外壁のコーキング補修をお願いしたい。写真を送ります」。項目と写真があれば、業者は見積もりを出しやすく、大家は相場と比べやすい。

冒頭の大家さんは、18万円の後に買った2棟目で、報知器と手すりを初日に、コーキングを1か月目に、給湯器の交換を3か月目に計画して実行しました。「一周してリストを作ったら、迷いが消えて予算が守れた」と話していました。今日やることは、メモ帳とスマホを持って、物件を一周することです。