修繕を業者任せにして費用感覚を失っていた大家が、相場を学んで取り戻した話

📖 修繕の頼み先、誰に頼めばいいの？

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4月。ユウの最初の物件で、退去後のクロス張替えが必要になった

管理会社さん、クロスの張替え、お願いできますか？

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…この金額、高いの？安いの？ぜんぜん分からない…

ガーン

届いた請求書。「一式」の文字だけが並んでいた

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その工事、実際に手を動かしているのは誰か知ってる？

現場で出会った築古転生士（元設備設計士 × 大家）

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クロスは内装業者、水回りは設備業者、機器保証はメーカー。工事の種類で分けるだけだよ。

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そうか！頼み先は「内装・設備・メーカー」の3つに分かれてるんだ！

ピカーン！

発想を変えれば難しくない。判断の軸は「工事の種類」

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見積書、自分で読めるようになった！

その調子。次は修繕台帳だね

相場感を取り戻し、業者と対等に話せる大家に

— 記事本文へ続く —

「業者に任せておけば安心」と思って数年。気づけば、修繕費の相場感がまったく無くなっていた――。マンガのユウと同じ悩みを、ある大家さんが筆者に打ち明けてくれたことがあります。トイレの水漏れ修理に出した金額を後から知って驚き、そこから相場を学び直したそうです。

実は、修繕の頼み先は工事の種類で決まります。クロスや床なら内装業者、給排水や給湯器なら設備業者、機器の保証が関わるならメーカー。同じ「修繕」でも、頼む相手によって金額も手間も大きく変わります。本記事では、元設備設計士で、副業で築古物件を自主管理する筆者が、その違いと使い分けを整理します。

読み終える頃には、見積書を見て「この工事はこの相手に頼むのが妥当だ」と自分で判断できるようになります。費用感覚を取り戻すことは、大家としての自信を取り戻すことでもあります。

🔧 やり方: 頼み先は「工事の種類」で3つに分ける

冒頭の大家さんが最初に取り組んだのは、「誰が実際に手を動かしているのか」を知ることでした。管理会社経由で頼んでいたクロス張替えも、現場に来ていたのは近所の内装業者。間に入る会社が増えるほど、経費や管理費が上乗せされるのは当然のことです。

1つ目は内装業者です。クロス、床、建具の調整、簡単な塗装など、部屋の見た目に関わる工事の専門家です。内装業者に直接依頼する最大のメリットは、中間コストが抜けることです。クロスや床のような「単工種」の工事なら、同じ内容でも見積もりが数割違うことは珍しくありません。加えて、職人本人と話せるので、仕上がりの希望や納期の相談が早いのも利点です。

2つ目は設備業者です。給排水、給湯器、換気扇、トイレや浴室の機器交換など、水と空気と熱に関わる工事を担います。水漏れや凍結のような緊急対応も、頼るのはここです。北海道では春の退去シーズンと冬の凍結シーズンに依頼が集中するため、普段から頼める設備業者を2社ほど確保しておくことが欠かせません。

3つ目はメーカーです。給湯器やエアコン、インターホンなどの機器がまだ保証期間内なら、修理はメーカーの窓口に相談します。単価は高めでも、保証書や修理履歴が確実に残り、将来の売却時に買主への説明材料になります。「安さ」より「保証と責任の所在」を優先すべき工事があるのです。迷ったら「この工事は失敗したとき誰が責任を取るのか」を考えると、頼み先は自然に決まります。

複数の工種が絡む浴室改修や退去後の原状回復一式は、内装業者と設備業者をまとめて段取りしてくれる地域の工務店に頼む手もあります。その分の諸経費は乗りますが、職人を寄せ集めて工程がずれ、空室が1か月延びる損失に比べれば、十分に払う価値のある費用です。

🧭 考え方: 「安さ」ではなく「安さの中身」を見る

メーカーの修理が高くなるのには構造的な理由があります。全国規模のコールセンター、部品の在庫、技術者の教育、そして委託先へと続く多層構造。これらのコストが見積もりに含まれるため、単価そのものが内装業者や設備業者への直接依頼より高くなるのは自然なことです。

大切なのは「ぼったくりだ」と決めつけないことです。何にお金を払っているのかが分かれば、自分の物件に必要な相手を選べます。逆に、内装業者に直接頼む安さも「書類と段取りを自分で持つ」という代償つきの安さです。どちらが良い悪いではなく、工事の性質に合っているかで判断します。

見積書を受け取ったら、金額の前に3つの点を見ます。「一式」ではなく数量と単価が書かれているか、足場代や養生費、廃材処分費が抜けていないか、そして追加費用が出る条件が書かれているか。この3つが整っている見積書は、安くても高くても、中身を信じてよい見積書です。

業者の見分け方も同じ考え方です。見積書が工種ごとに分かれているか、「なぜその工法か」を説明できるか、施工後の写真や報告を出してくれるか。この3つがそろう業者は、多少高くても長く付き合う価値があります。

冒頭の大家さんは、業者との打ち合わせに必ず同席し、「この項目は何のための費用ですか」と一つずつ聞くようにしたそうです。最初は気が引けたものの、説明を聞くうちに工事の中身が見えるようになり、見積書の数字が「相場と比べてどうか」を自分で考えられるようになったと話していました。

📝 マインド: 費用感覚は「自分の物件の記録」から取り戻す

費用感覚を取り戻すために大家さんが続けているのは、ごく単純な「修繕台帳」です。日付、工事内容、頼み先、金額の4項目だけをノートに書き、同じ種類の工事が出てきたら前回と比べる。これだけで、業者からの見積もりに対して「前回より高いのはなぜか」という質問ができるようになります。

相場の勉強は、本を読むより自分の物件の記録から始める方が早いのです。相見積もりも有効ですが、毎回3社に頼むと業者側も疲れます。信頼できる内装業者と設備業者を1〜2社ずつ見つけたら、年に一度くらい別の会社にも見積もりを取って相場のずれを確認する程度で十分です。

業者との関係づくりも、費用感覚を支えるマインドの一つです。良い業者ほど忙しく、繁忙期は数週間待ちになることもあります。普段から小さな仕事を頼んで顔を覚えてもらい、支払いを早く済ませ、現場の写真にお礼の一言を添える。こうした積み重ねが、「急ぎのときに来てくれる相手」を作ります。業者は探すものではなく、育てるものだと考えてください。

北海道の物件では、冬季の工事に制約があることも頭に入れておきます。外壁や屋根の補修は気温や積雪で施工できない日が多く、春まで待つ判断になりがちです。秋のうちに外回りの工事を済ませ、冬は内装や設備の工事に回す。この季節の使い分けを知っている大家は、業者からも「分かっている人だ」と見られます。

筆者の使い分けの目安は「工種が1つで、内容が写真や図面で伝わる工事」は内装業者や設備業者へ直接、というものです。まずはクロスや床など失敗しても影響が小さい工事から試し、仕事ぶりを見てから任せる範囲を広げていくと安全です。次の見積もりで、まず一つ質問してみてください。それが業者任せから抜け出す最初の一歩になります。質問に丁寧に答えてくれる相手かどうかも、業者を見極める大切な材料になります。

• ✅ 工事の種類（内装・設備・機器保証）で頼み先を分けたか
• ✅ 見積書に数量と単価が書かれているか（「一式」だけは要注意）
• ✅ 工事後の不具合時に連絡がつく相手か
• ✅ 修繕台帳に日付・内容・頼み先・金額を書いたか
• ✅ 繁忙期（春の退去シーズン、冬の凍結シーズン）の前に業者を確保できているか