修繕を後回しにし続けた大家の物件が、最終的に入居者から損害賠償を請求された話

建設業許可の種類と「軽微な工事」の定義

なぜ、安さで選んだだけで損害賠償にまで発展するのか。その分かれ道が、まさにこの建設業許可です。

建設業許可とは、一定規模以上の工事を請け負うために必要な、建設業法上の許可です。営業所の場所で国土交通大臣許可と知事許可に分かれます。さらに、下請けに出す金額で一般と特定に分かれます。

ただし、大家さんがまず押さえるべきポイントはひとつだけです。それは、「軽微な工事」なら許可がなくても請け負えるという線引きです。基準は次のとおりです。

つまり、クロス張替え20万円や給湯ボイラー交換40万円は、許可なしでも合法です。一方、屋根葺き替えと外壁改修で600万円なら、許可業者でなければ請け負えません。

この500万円というラインを知っているだけで十分です。見積書を見た瞬間に、許可業者に頼むべき工事かを自分で見抜けます。業者の言いなりにならない大家さんは、ここで差がつくのです。

許可不要な工事・必要な工事の判断フローチャート

大家さん、見積書をよく見ずに「お任せします」と言ってしまった経験はありませんか。その一言が、後の悲劇の入口になることがあります。でも大丈夫です。確認はとても簡単で、慣れれば5分もかかりません。

ここで注意したいのが分割契約です。620万円を「320万円＋300万円」に分けても、合算で判断されます。分割を提案してくる業者は、その時点で候補から外すのが安全ですよ。

北海道では事情が変わります。無落雪屋根への改修や外壁断熱改修は、1回で500万円を超えることが珍しくありません。寒冷地の大家さんほど、許可の確認が欠かせないのです。

この4ステップを習慣にすれば、どんな見積書が来ても動じません。あなたは「カモにされる大家」から「業者に一目置かれる大家」へと変わっていきます。

無許可業者に発注してしまった場合のリスク

確認の力が身についたあなたへ、最後に冒頭の「最悪の結末」を具体的に見ておきましょう。これを知れば、二度と安さだけで業者を選ぼうとは思わなくなります。

札幌で築28年のアパートを持つAさん。屋根の傷みを3年間「まだ大丈夫」と後回しにしていました。雨漏りが悪化し、慌てて相場より100万円安い業者に620万円の工事を発注します。契約は2本に分割され、その業者は建設業許可を持っていませんでした。

結果、施工不良で融雪水が室内へ侵入。入居者の家財が水浸しになりました。約80万円の損害賠償とやり直し工事の費用を、Aさんは二重に背負います。「あのとき許可だけでも確認していれば」。Aさんが何度もこぼした言葉です。

このケースで重要なのは、業者が無許可でも、責任は大家に来るという点です。民法717条の工作物責任があるからです。建物の欠陥で損害が出れば、所有者は過失がなくても賠償責任を負います。

• 無許可営業の業者には3年以下の懲役または300万円以下の罰金がありますが、大家の賠償責任は消えません
• 無許可業者は賠償責任保険に未加入のことが多く、施工不良の補償を受けられない恐れがあります
• 倒産や連絡不通になれば、瑕疵(かし＝施工上の欠陥)の補修請求すらできなくなります

許可を確認するひと手間は、入居者の暮らしと、あなた自身の誇りを守る行動です。正しい業者に正しく頼む。それだけで、損害賠償という未来は遠ざかります。そして「この大家さんなら安心だ」と、入居者から信頼される物件になっていきますよ。