知らないと怖い。大家として守らないと訴えられるかもしれない重要法律5選

📖 契約書、何年も同じ雛形のまま

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3年前から同じ契約書を使い回していた。ユウは気にも留めていなかった

契約書なんて、管理会社がくれた雛形で十分でしょ。法律とか難しいし

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保証人に請求したら「極度額が書いてないから無効です」って…48万円が…

ガーン

契約書の1行がないだけで、回収不能になった

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大家が押さえる法律は5つでいい。知っているだけで守れるお金がある

築古転生士（元設備設計士 × 大家）のひと言

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民法・借地借家法・建設業法・個人情報・宅建業法。5つの急所だけ押さえればいい！

ピカーン！

法律は「怯える対象」ではなく「物件を守る盾」

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極度額を明記、原状回復はガイドライン準拠、申込書に利用目的、と

今日、契約書と申込書を引き出しから出す

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契約書を作り直したら、トラブルに怯えずに堂々と貸せるようになった

知らないだけで失っていたお金が、守れるお金に変わる

— 記事本文へ続く —

「契約書は管理会社がくれた雛形で十分」。3年前から同じ書式を使い回していた若い大家さんは、入居者の滞納で連帯保証人に請求したところ、「極度額（上限金額）が書かれていないので保証契約は無効」と言われました。家賃8万円の6か月分、約48万円が回収不能。契約書のたった1行がなかっただけでした。

「管理会社に任せておけば大丈夫」と思っているうちに、知らないだけで数十万円から数百万円を失っている大家さんは少なくありません。原因は、賃貸経営の法律を体系的に学ぶ機会がないまま走り出してしまうことです。本記事では、元設備設計士で、札幌で築古物件を自主管理する筆者が、大家が自分の物件を守るための重要な法律を5つに絞って整理します。法律の解釈は一般的な考え方として書くので、個別の判断は専門家に確認してください。

読み終える頃には、契約や修繕のトラブルに怯えることなく、堂々と賃貸経営を続けられる土台が手に入ります。

📜 考え方: 民法改正と借地借家法。契約書の「1行」が守るもの

民法は2020年4月に大きく改正され、賃貸経営に直結する変更が3つありました。修繕義務の明確化（入居者の責任で壊れた場合、大家に修繕義務はない）。原状回復のルール（通常損耗と故意・過失で負担を分ける）。そして連帯保証人の極度額（上限金額の記載がないと保証契約が無効になる）。冒頭の48万円は、3つ目を知らなかったために失われました。

原状回復の負担区分は、日焼けしたクロスや畳の自然な変色などの通常損耗・経年劣化は大家負担、タバコのヤニ汚れやペットの傷などの故意・過失は入居者負担、が基本です。2020年4月以降に結んだ契約書は、必ず一度見直してください。あなたの契約書、最後に内容を確認したのはいつでしょうか。

借地借家法は、基本的に入居者を強く守る法律です。大家が「契約を更新したくない」と思っても簡単には認められず、退去してもらうには「正当事由」と立退料の支払いが伴うのが一般的です。札幌市内の目安として、建替え目的なら家賃6〜10か月分、賃料の増額交渉なら家賃1〜3か月分、大家自身が住むためなら家賃6か月分前後、という相場感があります。相場を知らずに交渉に臨むと、相手のペースで進んでしまいます。

普通借家契約だとこれが基本ですが、定期借家契約なら期間の満了で確実に契約を終了できます。更新は原則なし、立退料は原則不要、ただし家賃はやや下がる傾向。築古物件を売却前提で運営するなら、定期借家への切り替えも検討に値します。切り替えには入居者の合意と再契約が必要で、一方的にはできません。契約更新のタイミングで丁寧に説明するのが現実的です。

法律は「怯える対象」ではなく「物件を守る盾」です。民法と借地借家法の2つを押さえるだけで、契約と退去のトラブルの大半は、契約書の1行で防げるようになります。

⚠️ やり方: 建設業法・個人情報・宅建業法で、現場のやり方を整える

建設業法では、500万円以上の工事は許可を持つ業者でないと請け負えません。500万円未満の「軽微な工事」なら無許可の業者でも請け負えますが、ここに大家がはまりやすい落とし穴があります。1棟丸ごとの大規模工事を分割して見せかけで金額を下げる、相見積もりを取らずに知り合いに丸投げして相場の2倍払う、工事内容を口頭だけで決めて契約書を交わさない、の3つです。

筆者も以前は知り合いの業者に丸投げして相場の1.5倍を払っていた時期があり、3社相見積もりと書面契約を徹底するように変えてから、年間の修繕費が30万円ほど下がりました。無許可の業者でも信頼できれば使って構いませんが、契約書と内訳の明細は必ず取る。正しい発注は、同じ条件で3社以上から見積もりを取る、材料費と工賃の内訳を書面で受け取る、工期・支払条件・保証期間を契約書に明記する、の3ステップです。

個人情報保護法は、2022年の改正で、入居者の情報を扱う大家は規模に関係なく「個人情報取扱事業者」になりました。1部屋の自主管理大家も対象です。最低限のルールは、利用目的を契約書や申込書に明記する、本人の同意なく第三者に提供しない、開示の請求があれば応じる、漏えいしたら個人情報保護委員会に報告する、廃棄は必ず細断する、の5つ。知り合いの大家さんが退去者の申込書をそのまま家庭ゴミに出して近隣トラブルになりかけた例があります。紙の書類も写真で保存してから原本を細断すれば、リスクは大きく下がります。

宅建業法については、自分の物件を自分で貸す「自主管理」は宅建業に該当しません。宅建業法は「業として」不動産取引を行う事業者を規制する法律で、貸主自身は対象外です。10戸以上を持っていても、自分名義で貸している限り免許は不要です。ただし、他人の物件を仲介して手数料をもらう、短期で売買を繰り返す、転貸を業として行う、は別の話で、免許や別の法律の対象になります。

空室で困ったときに「友人の物件を紹介して仲介手数料をもらおう」と思った瞬間に線を越えます。賃貸経営の延長線上でうっかり違反してしまう大家さんも実際にいるので、線引きをはっきり知っておくことが自分を守る盾になります。

• ✅ 契約書の連帯保証人欄に極度額（上限金額）を明記した
• ✅ 原状回復は通常損耗と故意・過失で負担を分け、ガイドライン準拠と書いた
• ✅ 退去交渉の正当事由と立退料の相場、定期借家の選択肢を把握した
• ✅ 修繕工事は3社相見積もり＋内訳明細＋書面契約を徹底した
• ✅ 入居申込書に利用目的を明記し、書類の廃棄は細断すると決めた
• ✅ 他人の物件の仲介や転貸事業に手を出していない

🛡️ マインド: 5つを押さえた大家は、堂々と貸せる

5つの法律は、暗記するものではなく、契約書と業務の型に落とし込むものです。民法は契約書の極度額と原状回復の書き方に。借地借家法は更新と退去の条項と定期借家の判断に。建設業法は発注の3ステップに。個人情報保護法は申込書の一文と廃棄のルールに。宅建業法は「自分の物件だけを貸す」という線引きに。型にしてしまえば、毎回考える必要はありません。

冒頭の大家さんは、48万円の後に国交省の標準契約書を土台に契約書を作り直し、極度額を明記し、原状回復をガイドライン準拠と書き、申込書に利用目的の一文を足しました。次の滞納では保証人への請求が通り、「法律を知っているだけで守れるお金がある」と実感したそうです。

筆者も札幌で自主管理をする中で、法律を知らずにヒヤッとした経験が何度もあります。共通しているのは、知った後に「たった1行」「たった1枚」の対策で済んだことです。知らないだけで失っていた数十万円が、知った瞬間から「守れるお金」に変わります。

ここに書いた内容は一般的な考え方で、個別の事案は状況で結論が変わります。契約書を作り直すときや、退去交渉・訴訟が絡むときは、専門家に確認してください。5万円のチェック費用で、50万円のトラブルを防げると考えれば安いものです。

まずは今日、あなたの契約書と入居申込書を引き出しから出して開いてください。保証人欄に極度額があるか、申込書に利用目的があるか。その2つを確認するところから、物件を守る大家への道が始まります。