同じ物件でも写真と紹介文を変えただけで反響が2倍になった。集客力を上げる具体的な方法

📖 写真5枚、反響ゼロの3か月

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ポータルサイトに掲載して3か月。問い合わせは1件も来ていない

うちの物件、もう魅力ないのかな…家賃を下げるしかない…？

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え、掲載写真…12月に撮った雪まみれの外観を、6月にも使ってた…

ハッ

物件ではなく「見せ方」が古かった

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空室の原因の8割は物件じゃなく写真と文章。5,000円の機材で変えられる

築古転生士（元設備設計士 × 大家）のひと言

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広く・明るく・水平に。12枚そろえて、紹介文は数字と固有名詞で書く！

ピカーン！

見せ方を変えれば、同じ物件で反響は2倍

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晴れた日の午前中、奥の角から胸の高さで。外観・玄関・LDK2方向・水回り・収納・駐車場

撮る場所を決めてから、撮りに行く

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撮り直して1か月で内見3件！自分で空室を埋められた

物件の魅力は、まだ引き出されていないだけ

— 記事本文へ続く —

ポータルサイトに掲載して3か月、問い合わせは1件も来ない。若い大家さんは「うちの物件、もう魅力ないのかな」と、家賃を下げることを考え始めていました。ところが掲載ページを見直すと、12月に撮った雪まみれの外観写真を6月にも使い続けていて、室内の写真は暗い5枚だけ。古かったのは物件ではなく「見せ方」でした。

空室が埋まらない原因の8割は、物件そのものではなく写真と紹介文にあります。同じ物件でも、見せ方を変えるだけで反響は2倍になります。本記事では、元設備設計士で、札幌で築古物件を自主管理する筆者が、5,000円以下の機材と撮影の3原則、最低限そろえる12枚の写真、数字と固有名詞で書く紹介文、そしてやりがちなNG写真とNG文章の改善方法を整理します。

読み終える頃には、次の休みの午前中に自分でカメラを構えて、自分の手で空室を埋められるようになります。

📸 考え方: 5,000円の機材と「広く・明るく・水平に」の3原則

「高い機材がないと無理」と諦めかけている大家さんに、まず伝えたいことがあります。物件写真は「広く・明るく・水平に」の3原則さえ押さえれば、誰でも撮れます。写真1枚で反響率が大きく変わるので、機材への投資は最も費用対効果の高い空室対策です。

必要な機材は意外と安く揃います。スマホ用の広角レンズ（クリップ式で1,500〜3,000円）。スマホ用の三脚（水平器付きで2,000円前後）。白い段ボールをレフ板の代わりに（0円、暗い部屋の補光に）。合計5,000円以下で十分で、最近のスマホの広角モードならレンズも不要です。

撮影アングルは、部屋の四隅のうち一番奥の角から、カメラを胸の高さ（約120cm）に据えます。これだけで部屋が1.5倍広く写ります。三脚で水平を出し、縦の線が傾かないようにする。傾いた写真は、それだけで「雑な管理」の印象を与えます。

撮影は晴れた日の午前10時から午後2時が最適です。全ての照明を点け、カーテンを開け、逆光にならない位置から撮る。札幌では冬の日照時間が短く、外観は雪で埋まるので、雪解け後の4〜10月にまとめて撮影しておくのが鉄則です。

写真を撮る作業は、実は自分の物件の「いいところ探し」でもあります。レンズを覗くと、見慣れた物件の魅力に気づかされることがあります。「うちの物件、こんなに見せ場があったんだ」と気づいた大家さんは、半年ぶりに気持ちが軽くなったと話していました。

🏠 やり方: 最低限そろえる12枚と、数字で書く紹介文

写真が10枚以上の物件は、5枚以下に比べて問い合わせ率が約2倍と言われます。最低でも12枚は揃えてください。外観の全景（道路から建物全体）。エントランスと玄関アプローチ。リビング（広角で2方向から）。キッチン、浴室、洗面、トイレ。収納（クローゼットの内部）。駐車場と駐輪場（北海道は屋根の有無も重要）。バルコニーからの眺め。共用部の廊下と集合ポスト。

札幌市東区の築30年アパートで、写真を5枚から15枚に増やしたところ、月3件だった反響が月6件になった例があります。大事なのは、入居者が「住んだ後の生活」を想像できる写真を選ぶこと。収納の内部や駐車場の屋根は、地味ですが決め手になります。

次に紹介文です。「閑静な住宅街」「日当たり良好」のような抽象表現は読み飛ばされます。具体的な数字と固有名詞を入れると、印象が変わります。「駅近で便利」ではなく「地下鉄南北線 北24条駅 徒歩6分」。「広めの居室」ではなく「LDK12.5畳＋寝室6畳の2LDK」。「暖かい部屋」ではなく「FF式灯油ストーブ・断熱リフォーム済」。

札幌の物件なら、暖房方式（FF式・セントラル・電気）と除雪体制は必ず明記してください。冬の生活コストに直結するため、入居検討者が最も気にする項目です。「駐車場の除雪は管理側で実施」の一文があるだけで、問い合わせの質が変わります。

自分の物件のいいところを聞かれて、すぐ3つ言えるでしょうか。言えるなら、それがそのまま紹介文になります。言えないなら、写真を撮りながら探してください。設備設計の目で見ると、給湯器が新しい、追い焚きがある、窓が二重、といった「冬に効く設備」は、札幌では立派な売り文句です。

⚠️ マインド: NG写真・NG文章の5つの例と、改善のコツ

「半年間ずっと反響ゼロで、もう売却しようかと」と相談してきた大家さんの掲載ページは、12月に撮った雪山だらけの外観写真を6月にも使い続けていました。写真を撮り直しただけで、改善後1か月で内見が3件入り、「自分で空室を埋められた」と久しぶりの笑顔でした。

やりがちなNGは5つ。暗い・逆光・斜めに傾いた写真。前の入居者の家具やゴミの写り込み。雪まみれの外観写真。「掘り出し物」など根拠のない煽り文句。誤字脱字や全角半角がバラバラの紹介文。どれも「この大家は雑だ」という印象を与え、物件の中身を見てもらう前に閉じられます。

改善のコツはシンプルです。暗い写真は無料の写真アプリで明るさとコントラストを調整する（やりすぎは不自然になるので、実物より少し明るい程度に）。傾きは三脚で撮り直すか、アプリの回転補正で水平を出す。家具やゴミは撮影前に片付け、どうしても残るならその角度を避ける。雪の写真は、季節が変わったら必ず差し替える。

紹介文は、書いた後に声に出して読む。数字と固有名詞が入っているか、誤字がないか、全角と半角が揃っているか。3つの売りが最初の2行に入っているか。この4点を確認するだけで、他の物件に埋もれなくなります。

冒頭の大家さんは、次の休みの午前中に三脚とスマホを持って物件に行き、12枚を撮り直し、紹介文を数字で書き直しました。1か月で内見3件、家賃を下げずに決まりました。物件の魅力は、まだ引き出されていないだけかもしれません。まずは今日、自分のポータルサイトの掲載ページを開いて、写真の枚数と外観の季節を確認してください。

• ✅ 掲載ページを開き、写真の枚数と外観写真の季節を確認した
• ✅ 広角・三脚・レフ板（5,000円以下）を用意した
• ✅ 晴れた日の午前中に、奥の角から胸の高さ・水平で撮り直した
• ✅ 外観・玄関・LDK2方向・水回り・収納・駐車場など12枚以上そろえた
• ✅ 紹介文の抽象表現を数字と固有名詞に置き換え、暖房方式と除雪体制を明記した
• ✅ 暗い・傾き・写り込み・雪・煽り文句・誤字の5つのNGを見直した