10万円のリフォームで反響が3倍になった物件と、100万円かけても変わらなかった物件の差

📖 100万円かけて、反響ゼロ

1

業者にすすめられるまま、断熱材と高級床材に100万円。募集を出して3か月

こんなにお金をかけたのに、内見が1件も来ない…なんで？

2

床は新品なのに、トイレは古い和式のまま。内見者はそこだけ見て帰った…

ガーン

見えない部分にかけて、見える部分を放置していた

3

内見者の8割は水回りで決める。金額じゃなく「どこに」かけるかだ

築古転生士（元設備設計士 × 大家）のひと言

4

トイレ交換・アクセントクロス・徹底クリーニング。10万円で印象は変えられる！

ピカーン！

見える場所に、小さく、確実に

5

温水洗浄便座10万円、クロス1面2万円、クリーニング3万円。合計15万円で発注

効く順番に、予算を並べ替える

6

内見が月1件から3件に！家賃も2,000円上げて決まった

築古物件は、まだ輝ける資産になる

— 記事本文へ続く —

業者にすすめられるまま、壁の中の断熱材と高級な床材に100万円をかけた若い大家さん。募集を出して3か月、内見は1件も来ませんでした。理由は単純で、床は新品なのにトイレは古いまま。内見者はそこだけ見て帰っていたのです。

一方、同じ築40年の物件で、温水洗浄便座への交換とアクセントクロス1面、徹底したクリーニングに合計10万円をかけた大家さんは、内見が月1件から3件に増え、家賃も上げて決まりました。差は金額ではなく「どこにかけたか」です。本記事では、元設備設計士で、札幌で築古物件を自主管理する筆者が、客付けに直結するリフォームと効果が薄いリフォームの違い、水回りの部分交換、クロスと床の刷新、そして費用をかけずに魅力を上げるクリーニングと小物交換を整理します。

読み終える頃には、次の空室で「何に、いくらかけるか」を自分で決められるようになり、無駄な100万円を使わなくなります。

⚖️ 考え方: 客付けに直結するリフォームと、効果が薄いリフォーム

業者にすすめられるまま大金を使ったのに、内見者は誰も気にしてくれなかった。こういう経験をした大家さんは少なくありません。入居者が物件で見ているのは、水回りと内装の清潔感です。間取りや床材のグレードではありません。

効果が薄いリフォームの典型は、壁の中の断熱材のグレードアップに30万円、高級フローリング材に40万円、1Kから1LDKへの間取り変更に60万円、といったものです。見えない部分やオーバースペックな工事は、客付けにほとんど効きません。断熱は快適さに関わりますが、内見の3分間では伝わらないのが現実です。断熱や配管の更新は、元設備設計士として大事な工事だと思っていますが、それは「入居後の満足」に効く投資であって、「内見で決める」ための投資ではありません。順番を間違えないことです。

効果が高いのは、水回り設備の部分交換（5〜15万円）、アクセントクロスと床の刷新（5〜10万円）、徹底クリーニングと小物交換（2〜5万円）の3つ。どれも「内見者の目に入る場所」を、少ない費用で確実に変える工事です。

筆者も最初の数年は遠回りしました。築古だから「全部新しくしないと」と思い込み、無駄に50万円以上使った部屋もあります。3つのポイントに気づいてからは、リフォーム費用が3分の1になり、それでも満室が続いています。

判断の軸はひとつ。「内見者が部屋に入って3分で気づくか」。気づく場所に小さく確実にかけ、気づかない場所は後回し。これだけで、100万円の無駄は消えます。

🚿 やり方: 水回りの部分交換と、クロス・床の刷新

内見者の8割は、水回りで「住みたい」「住みたくない」を判断しています。とはいえ、いきなりキッチンの全交換は50万円を超えます。現実的なのは、部分交換で印象を変える方法です。

トイレ交換（温水洗浄便座付き）は8〜15万円で、築古物件で一番効くポイント。洗面台交換（シャワー水栓付き）は5〜10万円で、朝の身支度がしやすくなります。キッチン水栓のシングルレバー化は1万5,000〜3万円で、費用対効果が非常に高い。浴室の追い焚き機能の追加は15〜25万円で、札幌の冬対策として効果が大きい。

筆者が管理する札幌市白石区の築40年アパートでは、トイレを温水洗浄便座付きに変えただけで、内見数が月1件から月3件になり、家賃も2,000円上げられました。長年家賃を下げ続けていた物件で、初めて上げられた日のことは今でも覚えています。

次に内装です。内見者は部屋に入ってから数秒で第一印象を決めます。その数秒を制するのが、クロスと床。アクセントクロス1面は1万5,000〜2万5,000円で、グレーやネイビーが人気。1Rの全面クロス張替えは5〜8万円で、白系で統一すれば広く見える。クッションフロアの張替えは1帖あたり3,000〜5,000円で、フローリング風の柄を選ぶ。和室から洋室への変更（クッションフロア＋アクセントクロス）は7〜10万円で、家賃2,000〜3,000円アップの効果があります。

札幌市東区の物件では、6帖の和室を畳からクッションフロアに変え、アクセントクロスを1面入れただけで、合計8万円で家賃を2,500円上げられました。和室の需要は札幌でも年々減っています。もし1部屋でも和室が残っているなら、洋室化は最優先で検討する価値があります。

✨ マインド: 1〜3万円のクリーニングと小物交換で、最後のひと押し

リフォームの前に、実は一番安くて効くのがクリーニングと小物交換です。プロのハウスクリーニング（1R〜1Kで2〜3万円）で、水回りの水垢とカビ、換気扇の油汚れ、窓とサッシを徹底的に落とす。これだけで「古い」印象が「手入れされている」印象に変わります。

小物交換は1〜3万円で済みます。カーテンレール、照明のカバー、ドアノブ、シャワーヘッド、コンセントプレート、洗面の鏡。どれも数千円ですが、内見者の目に入りやすく、黄ばんだままだと部屋全体が古く見えます。照明を電球色から昼白色のLEDに変えるだけでも、部屋が明るく広く感じられます。内見者が触る場所ほど、新しさが伝わります。

内見のときの演出も忘れないでください。全ての照明を点け、カーテンを開け、換気して臭いを消し、玄関に消臭剤とスリッパを置く。冬の札幌なら、内見の30分前に暖房を入れておく。これは0円で、決定率に直結します。

冒頭の大家さんは、100万円の工事の後に、便座の交換とクロス1面、クリーニングに15万円を追加しました。内見は月3件に増え、家賃を2,000円上げて決まりました。「最初からこの15万円だけで良かった」というのが本人の言葉です。

築古物件の本当の魅力は、まだ引き出されていないだけかもしれません。次の空室が出たら、まず水回り・内装・清掃の3つを、この記事の表の順番で並べてください。そして100万円ではなく、10万円から始めてください。

• ✅ 「内見者が3分で気づく場所か」でリフォームの優先順位を並べ替えた
• ✅ 断熱材・高級床材・間取り変更など、効果の薄い工事を後回しにした
• ✅ トイレ・洗面・水栓・追い焚きのうち、部分交換できるものを見積もった
• ✅ アクセントクロス1面と床の刷新、和室の洋室化を検討した
• ✅ プロのクリーニングと小物交換（照明・ドアノブ・シャワーヘッド）を入れた
• ✅ 内見時は照明・換気・暖房を整えてから案内した