「表面利回り10%」に騙された。実質利回りで計算したらマイナスだった物件の真実

2026年5月25日2026年5月26日

💬 こんな悩みはありませんか？

「表面利回り12％」の広告を信じて買ったら、毎月のキャッシュフローがマイナス…。札幌の築古物件は本当に儲かるのか、自分の利回り計算が合っているのか不安です。

表面利回りだけ見て物件を買い、後悔する大家さんが後を絶ちません。賃貸物件の収益シミュレーションは、利回り計算の正しい知識がないと、購入後に毎月赤字を抱えるリスクが高まります。札幌の築古物件は雪国特有の経費もかかるので、慎重な数字検証が欠かせませんよね。この記事では、初心者でも今日から使える収益シミュレーションと利回り計算の実践手順をお伝えします。

📊 表面利回りと実質利回りの違いと計算式を解説

この記事でわかること：表面利回りと実質利回りの違い、それぞれの計算式と注意点がわかります。

実は、物件広告に出ている「利回り○％」のほとんどは表面利回りなんです。

表面利回り（年間家賃 ÷ 物件価格 × 100）は、経費も空室も無視した「夢の数字」です。

例えば1,500万円の物件で家賃が月6万円×4戸なら、年間家賃は288万円。288万円 ÷ 1,500万円 × 100 ＝ 表面利回り19.2％となります。

でも、これは現実とはかけ離れた数字ですよ。

実質利回りは、現実の手取りに近い指標です。計算式は次のとおり。

分子：年間家賃収入 − 年間経費
分母：物件価格 + 購入諸費用
最後に×100で％に換算

同じ物件で年間経費80万円・諸費用150万円とすると、(288万 − 80万) ÷ (1,500万 + 150万) ＝ 約12.6％。表面利回り19.2％との差は実に6.6ポイントです。

❌ NGパターン

広告の表面利回りだけを見て「12％なら買い！」と即決してしまうパターン。経費と諸費用を入れた瞬間に、実質5％を切るケースも珍しくありません。

🧮 空室率・修繕費・管理費を組み込んだ実質利回りの計算

この記事でわかること：実質利回り計算で必ず入れるべき経費項目と、年間経費の目安がわかります。

実質利回りでよくあるミスは、経費の計上漏れです。

特に初心者の大家さんが見落としがちなのは、次の3つ。

空室率（札幌市は10〜15％を想定）
修繕費（年間家賃の5〜10％を積立）
管理費(家賃の5％前後が相場)

札幌の築古物件で利回り計算するときは、次のチェックリストをそのままコピーして使ってくださいね。

✅ 固定資産税・都市計画税（家賃収入の5〜10％）
✅ 建物保険料（札幌は雪災害特約も検討／年2〜5万円）
✅ 管理委託料（家賃の5％前後）
✅ 共用部の電気代・水道代（年3〜8万円）
✅ 除雪費・融雪費（北海道特有／年5〜15万円）
✅ 修繕積立（家賃収入の5〜10％）
✅ 空室損失（家賃収入の10〜15％）
✅ 入退去時のクロス・清掃費（1室5〜15万円）

家賃288万円の物件なら、経費は年間70〜90万円が目安ですよ。札幌の場合、除雪費や凍結による配管修理など、本州にはない経費が発生する点に注意しましょう。

🏢 購入価格・家賃・諸費用から見る投資判断の目安

この記事でわかること：札幌で物件を買う際の利回り目安と、判断基準にすべき数字がわかります。

「実質利回り何％あれば買っていいの？」とよく相談を受けます。

札幌市内での目安は次のとおりです。

築年数	実質利回りの目安	判断ポイント
新築アパート	4〜6％	長期保有・節税向け
築20年前後	7〜9％	バランス型・主流ゾーン
築30年以上	10％以上	修繕計画と要セット

先日、札幌市豊平区の大家さんからこんな相談がありました。「表面利回り14％の築40年アパートを買ったけど、実質計算したらわずか5％だった」と。

理由は、購入諸費用150万円、給排水管交換が3年以内に必須で200万円、屋根塗装も近々必要、というオマケが付いていたからです。

このケースで重要なのは、購入前に修繕履歴と将来の修繕計画を必ず確認することですね。家賃も相場より高めに設定されていないか、SUUMOやホームズで近隣の同条件物件と比較しましょう。

💡 ポイント

購入諸費用は物件価格の7〜10％が目安。仲介手数料・登録免許税・不動産取得税・火災保険などが含まれます。賃貸物件の収益シミュレーションは、この諸費用を必ず分母に入れて計算するのが鉄則です。

⚠️ 金利上昇・空室増加に備えたシナリオ別シミュレーション

この記事でわかること：楽観・標準・悲観の3パターンで利回り計算をするコツと、リスク耐性の見極め方がわかります。

賃貸物件の収益シミュレーションは、1つの数字だけで判断してはいけません。

必ず3パターンで試算しましょうね。

シナリオ	空室率	金利	使い方
楽観	0％（満室）	据え置き	最大利益の確認
標準	10〜15％	現状金利	中心となる判断材料
悲観	20％	+1〜2％上昇	返済破綻チェック

例えば1,500万円を金利2％・25年で借りると、月返済は約6.4万円。金利が3％に上がるだけで、月返済は約7.1万円に増えます。年間で約9万円のキャッシュアウト増ですよ。

⚠️ 注意

大家さん、こんな経験はありませんか？「金利は当面上がらない」と思い込んで、楽観シナリオだけで購入を決めてしまうこと。あなたの収益シミュレーション、金利が1％上がっても黒字を維持できますか？

私が管理している札幌市白石区の物件でも、空室が2戸出た月にマイナスCFになる試算でした。事前に最悪シナリオを把握し、修繕費を多めに積み立てていたので、無事に乗り切れたんです。

このケースで重要なのは、悲観シナリオでも返済が破綻しないかを必ず確認すること。利回り計算で楽観値だけを見るのは、台風予報を見ずに出航するようなものですよ。

📈 投資判断に使える利回り以外の4つの指標

この記事でわかること：利回り以外で投資判断に使える4つの指標と、それぞれの目安がわかります。

実は、賃貸物件の収益シミュレーションを利回りだけで判断するのは危険なんです。

プロが必ず併用する4つの指標を紹介しますね。

指標	計算式	目安
CCR（自己資金回収率）	年間CF ÷ 自己資金 × 100	10％以上
DCR（債務返済余裕率）	年間純収益 ÷ 年間返済額	1.3以上が安全圏
ROI（投資収益率）	年間利益 ÷ 投資総額 × 100	8％以上が望ましい
元本回収期間	自己資金 ÷ 年間CF	10年以内