家賃滞納が発生したときの初動対応と法的手続きの流れ

📖 「まあいいか」が半年後に強制退去

1

入金日の翌日。ユウは通帳の空欄を見て、少し迷った

初月だし催促しづらいな…来月まとめて入るだろう。まあいいか

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半年後…未払い60万円、連絡はつかず、結局は強制執行…

ズーン

放置すると「払わなくても何も言われない」と学習される

3

滞納で大切なのは最初の72時間。1日過ぎたらその日のうちに動くんだ

築古転生士（元設備設計士 × 大家）のひと言

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翌日に連絡、3日で書面、1週間で保証会社。約束は文書で！それだけで変わる！

ピカーン！

口頭の約束は「言った言わない」になる

5

いつ、いくら、どう払うか。返信の記録は日時つきで保存、と

連絡履歴は、後で最も強い証拠になる

6

次の滞納は翌日に連絡して、2か月目の内容証明で一括入金。訴訟まで行かなかった

戦うより早く手仕舞う方が、結果的に得をする

— 記事本文へ続く —

入金日の翌日、通帳は空欄。「初月だし催促しづらい。来月まとめて入るだろう」。若い大家さんはそう思って、何もしませんでした。翌月も、その翌月も「来月払います」と言われ続け、半年後には未払いが60万円を超え、連絡もつかなくなり、最終的に強制執行まで進みました。回収できたのは、ごく一部です。

家賃滞納で大切なのは、最初の動き出しです。本記事では、元設備設計士で、札幌で築古物件を自主管理する筆者が、滞納発生から強制退去までの全体像と、最初の72時間でやること、内容証明の書き方、保証会社への報告の期限、支払督促と明渡訴訟の違い、強制退去にかかる費用と北海道特有の事情を整理します。法的な手続きは一般的な流れとして説明するので、実際に進めるときは弁護士に相談してください。

読み終える頃には、滞納が起きた日に迷わず動ける手順が手に入り、「まあいいか」の半年後に来る損失を避けられます。

⏰ 考え方: 最初の72時間で、その後の損失が決まる

家賃滞納で最もやってはいけないのが、「とりあえず1か月待つ」という対応です。入金期日を1日でも過ぎたら、その日のうちに動くのが鉄則です。「初月だし催促しづらい」「来月まとめて入るだろう」と放置すると、入居者は「払わなくても何も言われない」と学習し、次月以降の滞納の確率が一気に上がります。

最初の72時間でやることは4つ。入金期日の翌日に電話・メール・SMSで連絡する（「うっかり忘れ」を否定せず軽く確認）。3日以内に自宅訪問かポスト投函で書面通知する（連絡が取れなければ在宅確認も兼ねる）。1週間以内に保証会社へ滞納発生の一次報告をする（遅れると保証範囲外のリスク）。並行して、連絡履歴を日付・時間入りで保存し、契約書の滞納時の特約と解除条件、連帯保証人の連絡先を確認する。

札幌のある大家さんは、3月分の滞納を「来月払います」と言われ続け、5月末に夜逃げされました。このケースで決定的だったのは、最初の電話で「いつ・いくらを・どう払うか」を文書で約束させなかったことです。口頭の約束は法的に弱く、後から「言った言わない」になります。最初の72時間で文書化を徹底することが、滞納対応の最大の分かれ目です。

冒頭の大家さんも、最初の1か月を「まあいいか」で過ごしたことが、半年後の強制執行につながりました。滞納は放置した期間に比例して回収が難しくなり、費用と時間が膨らみます。逆に、初動が早い大家の滞納は、たいてい1〜2か月で解決します。

催促は入居者を責める行為ではありません。「入金の確認が取れていないので、状況を教えてください」と淡々と伝え、返答を文書で残す。この姿勢が、入居者との関係を壊さずに滞納を止めます。

✉️ やり方: 内容証明、保証会社への請求、法的手続きの流れ

滞納が2か月続いたら、内容証明郵便を送る段階です。内容証明は、郵便局が「いつ・どんな内容を送ったか」を証明する文書で、後の手続きで重要な証拠になります。書くのは5項目。滞納金額と対象月（「〇月分・〇月分 計〇万円」と明細）。支払期限（到達後7〜14日以内が一般的）。期限内に支払いがない場合は契約を解除する旨。差出人と受取人の住所・氏名。連帯保証人がいる場合は同じ文面を保証人にも送る。費用は1通1,500円前後で、電子の内容証明なら自宅から24時間送れます。

札幌市内の大家さんが滞納2か月目で内容証明を送ったところ、3日後に未払い分が一括で入金された例があります。「裁判の前段階に来ている」という心理的な効果が働いた典型です。注意したいのは、感情的な文章を書かないこと。事実と請求だけを淡々と書くのが、有効な内容証明です。

保証会社に入っている物件なら、負担は大きく減ります。ただし、請求の時期と書類を間違えると立替（代位弁済）を断られることがあります。目安は、滞納から3日以内に一次報告、滞納1か月時点で正式な請求書（滞納の明細・督促の履歴・契約書の写し）を提出、請求後2週間〜1か月で立替金が入金、その後の回収は保証会社が行う。契約によっては一定期間内に報告しないと保証範囲外になるので、「2か月待ってから報告」は危険です。筆者の物件でも入居者が体調を崩して2か月分滞納したことがありますが、翌日に保証会社へ連絡したことで満額カバーされました。

保証会社に入っていない、または立替が下りない場合は、自分で法的手続きに進む必要があります。主な手段は「支払督促」と「建物明渡訴訟」の2つ。支払督促は滞納家賃の回収が目的で、簡易裁判所の書記官に申し立て、手数料は請求額10万円で5,000円前後、期間は1〜2か月。ただし相手が異議を出すと通常の訴訟に移ります。建物明渡訴訟は家賃の回収と部屋の明渡しが目的で、印紙代1〜2万円と郵券、弁護士に依頼すると着手金20〜30万円と成功報酬、期間は3〜6か月が目安です。

滞納4か月の入居者に支払督促を送ったところ、異議が出て訴訟に発展し、解決まで8か月かかった例もあります。滞納が3か月を超えた段階で、早めに弁護士に相談しておくのが現実的です。ここに書いた費用や期間は一般的な目安で、事案によって変わります。

🚪 マインド: 強制退去の現実と、手前で手仕舞う判断

訴訟で判決が出ても、入居者が自主的に退去しなければ強制執行が必要になります。ここまで来ると費用も時間もかかるため、できる限り手前で和解と退去を引き出すのが大家の鉄則です。費用の内訳は、明渡判決の取得（訴訟費用と弁護士費用）、執行文の付与と送達（数千円）、強制執行の予納金（6〜10万円）、執行官の手数料（数万円）、運送会社と鍵業者（10〜30万円）、荷物の運び出しと保管（30〜80万円、廃棄費用も大家負担）。いずれも大家が立て替え、入居者へ請求はできますが回収は困難なことが多いです。

北海道特有の事情もあります。厳冬期（特に1〜2月）の強制執行は、人道的な配慮で延期される場合があります。雪の問題も考えると、執行日は春以降を狙うのが現実的です。執行当日は、執行官・運送業者・鍵業者・大家（か代理人）が現場に集まり、解錠して占有を確認し、家財を運び出して一定期間保管、引き取りがなければ廃棄、という流れです。

筆者が札幌で管理するアパートでも、ここまで進む前に「退去すれば残りの債務は請求しない」という和解で収めたケースがほとんどです。家賃滞納は、戦うより早く手仕舞う方が結果的に得をします。強制執行の費用を考えれば、数か月分の家賃を諦めて退去してもらう方が、損失は小さいのです。

冒頭の大家さんは、次の滞納では翌日に連絡し、支払いの約束を文書で残し、2か月目に内容証明を送りました。3日後に一括入金があり、訴訟には至りませんでした。「最初の1か月を放置した半年間と、翌日に動いた2か月。同じ滞納でここまで違うのか」というのが本人の感想です。

家賃滞納は、最初の72時間の初動で、その後の損失額が大きく変わります。2か月で内容証明、3か月超で弁護士相談、保証会社へは即日〜3日以内に報告。強制退去まで進むと数十万円かかるので、手前の和解が現実解です。まずは、いまの契約書の滞納時の条項と、保証会社の報告期限を確認しておいてください。

• ✅ 入金期日の翌日に連絡し、支払いの約束を「いつ・いくら・どう」で文書に残した
• ✅ 3日以内に書面で通知し、1週間以内に保証会社へ一次報告した
• ✅ 連絡履歴を日時つきで保存した
• ✅ 滞納2か月で内容証明（事実と請求だけ）を送った
• ✅ 滞納3か月を超えたら弁護士に相談した
• ✅ 強制執行の費用を踏まえ、手前での和解・退去を優先した