修繕履歴を確認しなかったせいで購入後すぐに200万円の修繕が発生した大家の話

📖 履歴を読み流して、買った

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初めての物件購入。渡された修繕履歴書を、ユウはさっと眺めた

外壁は5年前に塗ってるし、大丈夫そうですね。じゃあこれで

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購入3か月で給湯器が次々故障、給排水管も…合計200万円…

ズーン

履歴に「書かれていないこと」を見ていなかった

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修繕履歴は建物のカルテ。書いてあることより、書いていないことを読むんだ

築古転生士（元設備設計士 × 大家）のひと言

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屋根・外壁・配管・給湯器の「更新していない年数」を数えれば、次の出費が見える！

ピカーン！

記録の空白こそ、最大の情報源

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5年以内に要る工事を合計して300万円。この分を価格から引いてもらおう

履歴は、価格交渉の最強の根拠になる

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2棟目は履歴を根拠に250万円下げてもらえた。同じ失敗はしない

記録を読める大家は、運任せで買わない

— 記事本文へ続く —

初めて物件を買うとき、若い大家さんは渡された修繕履歴書をさっと眺めて「外壁は5年前に塗ってあるし、大丈夫そう」と判断しました。購入から3か月、給湯器が次々と故障し、給排水管からも漏水。修繕費は合計で200万円。履歴書には「外壁塗装」は書いてあったけれど、「給湯器と配管は一度も更新していない」ことは、書かれていないから見ていなかったのです。

修繕履歴とは、建物がいつ・どこを・いくらで直したかの記録で、その物件が「どんな病気をしてきたか」のカルテです。カルテを見ずに患者を診る医者を信頼できないのと同じで、物件も履歴を読まずに買ってはいけません。本記事では、元設備設計士で、札幌で築古物件を自主管理する筆者が、修繕履歴を確認する3つの目的、入手方法と読み解く4つの点、履歴がない物件の7つの代替調査、書かれていないことから危機を読むサイン、そして履歴を根拠にした価格交渉を整理します。

読み終える頃には、履歴書を渡されて固まることがなくなり、「書かれていないこと」から将来の出費を読んで、価格交渉の根拠にできるようになります。

📋 考え方: 修繕履歴は「建物のカルテ」。確認する3つの目的

修繕履歴を確認する目的は3つです。1つ目は将来コストの予測。大規模修繕の実施年から、次の工事の時期を逆算します。2つ目は隠れた不具合の発見。同じ箇所を何度も直していないか、記録の空白期間がないかを見ます。3つ目は購入価格の妥当性の検証。「これから必要な工事」を考慮したうえで、価格が適正かを判断します。

たとえば屋根の防水を10年前にした物件は、5年以内に再工事が必要になることが多く、1棟あたり80〜150万円かかります。購入直後にこの出費が重なるかどうかは、履歴を見れば分かることです。札幌の築40年アパートで、屋根防水の記録がない物件を買った大家さんは、2年後に天井から雨漏りし、修繕費が180万円かかりました。「あのとき記録を確認していれば」という後悔は、3年経っても消えないそうです。

履歴の入手ルートは3つ。売主が保管している場合は仲介経由で請求する（確実性が高い）。管理会社が保管している場合は直接依頼する。どちらもなければ、施工業者の請求書や領収書から復元する（手間がかかり、完全にはそろわない）。築古物件では3つ目のパターンが多く、だからこそ読み解く目が要ります。

読み解くときに見るのは4点です。屋根・外壁・配管の大規模修繕の実施年が書かれているか。1回ごとの工事金額が相場と合っているか。同じ箇所を繰り返し直していないか。工事業者が頻繁に変わっていないか。特に同じ箇所を繰り返し直している物件は要注意で、根本の原因を直さず表面だけ補修している可能性が高い。

筆者が札幌で管理する物件でも、前の所有者が外壁塗装を3回していたのに雨漏りが止まっていなかったケースがありました。原因は外壁ではなく、屋根の板金でした。工事の記録は「何をしたか」より「何を見落としているか」を読み取るのが本質です。

🔍 やり方: 履歴がない物件の7つの代替調査と、書かれていないサイン

履歴のない物件は、爆弾を抱えた物件と同じです。築35年の物件を900万円で「お得に」買った大家さんが、購入後1年で給排水管の交換が必要になり250万円の追加出費、という例があります。「履歴がない＝問題なし」では決してありません。

記録がない物件には、7つの代替調査を必ずセットで使います。建物状況調査（インスペクション）を実施する（できれば売主の費用で）。近隣の同年代の物件の修繕実績を調べる。元の施工業者が分かれば直接聞く。床下・天井裏・配管を目視で確認する。水道や電気の引き込みの記録を行政で確認する。近隣の住民に物件の評判を聞く。管理会社が変わった経緯を確認する。

インスペクションは10〜15万円かかりますが、購入後の数百万円の損失を防ぐ保険だと考えれば、これほど安い投資はありません。設備設計の仕事で言えば、図面のない建物を改修するときに必ず現地調査をするのと同じことです。

履歴を読むプロは、書かれていることより「書かれていないこと」に注目します。要注意のサインは5つ。10年以上、屋根や外壁の修繕記録がない。水回りの設備の交換が一度もされていない。大きな地震の後の点検記録がない（北海道なら2018年の胆振東部地震）。小さな修繕ばかりで大規模修繕がない。工事金額が相場よりやけに安い。

北海道では、凍害による外壁の劣化が深刻です。寒冷地では15年に1回の外壁メンテナンスが目安で、それがない物件は見えない場所で確実に劣化が進んでいます。売主が「特に問題なかったから直していない」と説明する物件こそ、警戒が必要です。問題に気づいていないだけ、というケースがほとんどだからです。

💰 マインド: 履歴を根拠に、データで価格交渉する

修繕履歴は、価格交渉の最強の武器になります。ただし、感情だけで値下げを求めても相手は動きません。履歴という「動かぬ証拠」を使う交渉が必要です。手順は4ステップ。記録から「近い将来必要な工事」を洗い出す。各工事の見積もりを相場で算出する。購入後5年以内の修繕費の合計を計算する。その金額を売出価格から差し引いた額を提示する。

計算例を挙げると、屋根防水の再施工100万円、給湯器の交換30万円、外壁塗装120万円、室内設備の更新50万円で、合計300万円。「将来300万円かかる物件です」と数字で説明すれば、200万円程度の値下げは現実的に交渉できます。札幌の築28年アパートで、過去の工事記録を根拠に250万円の値下げに成功した例もあります。

冒頭の大家さんは、1棟目の200万円を「授業料」にして、2棟目では履歴を読み込み、5年以内に必要な工事を合計して交渉し、250万円下げてもらいました。「1棟目で読めなかったことが、2棟目では武器になった」と話していました。

修繕履歴を読めるようになった大家は、もう「運任せで物件を買う大家」ではありません。購入後に想定外の修繕費の話を家族に切り出す夜も、後悔で眠れない夜も来なくなります。記録を読む力は、購入前のたった数時間で身につき、その後の何百万円を守ります。

次の物件を見に行く前に、この記事の4つの読み解きポイントと7つの代替調査を印刷して持っていってください。そして「直していないこと」を数えて、5年以内の修繕費を紙に書く。それが、価格交渉の最初の1行になります。

• ✅ 修繕履歴を売主か管理会社から書面で入手した
• ✅ 屋根・外壁・配管・給湯器の実施年と金額、繰り返し補修の有無を確認した
• ✅ 履歴がなければインスペクションと現地の目視など7つの代替調査を行った
• ✅ 「書かれていないこと」から5つのサインを確認した
• ✅ 5年以内に必要な工事を相場で合計した
• ✅ その合計を根拠に、価格交渉の提示額を決めた