原状回復の基本ガイドライン完全版

国土交通省ガイドラインとは？大家が知るべき基本

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、1998年に作られた判断基準です。法的な強制力はありません。

ただし、裁判では事実上の判断基準として使われています。2020年4月施行の改正民法でも、原状回復の原則が明文化されました。

このガイドラインを知らずに敷金から差し引くと、返還請求でほぼ負けます。それくらい大切なルールです。

押さえるべき3つの基本原則

原則	負担者
通常損耗（普通に住んで生じる損耗）	大家負担
経年劣化（時間で自然に劣化する分）	大家負担
故意・過失・善管注意義務違反による損傷	入居者負担

つまり「普通に暮らしていて傷んだ部分は大家持ち」が大原則です。

築古物件の場合、損耗のほとんどは経年劣化に分類されます。だからこそ、原状回復の正しい知識が、無駄な出費とトラブルを防ぐ最強の武器になるのです。

大家負担と入居者負担の正しい線引きを図解

大家負担か入居者負担か。判断の軸は「通常使用の範囲かどうか」これだけです。

下の早見表を保存して、退去精算時にそのままお使いください。

負担区分早見表

項目	負担区分
日焼けによるクロスの変色	大家負担
家具設置による床のへこみ	大家負担
画鋲・ピンの小さな穴	大家負担
冷蔵庫裏の電気焼け	大家負担
テレビ裏の壁の黒ずみ	大家負担
タバコのヤニ汚れ・臭い	入居者負担
ペット飼育による傷・臭い	入居者負担
釘やネジの大きな穴	入居者負担
キッチン油汚れの放置	入居者負担
結露を放置したカビ	入居者負担

主な設備の耐用年数（国交省の目安）

設備	耐用年数
クロス	6年
カーペット	6年
給湯器	15年

たとえばクロスは6年経つと残存価値1円とみなされます。築8年の物件で全張替えを請求しても、ほぼ取れません。

札幌では結露由来のカビが特にもめます。入居時に「換気のお願い」を書面で渡しておくと、退去時の立証がスムーズになります。

退去時によくある「グレーゾーン」とその判断基準

まずNG対応から。請求書をいきなり送りつけるのは絶対にやってはいけません。あとから減額交渉で揉める典型パターンです。

実際にあった話ですが、先日、札幌市内の大家さんからこんな相談がありました。築28年のアパートで退去が出た際、ヤニ汚れを理由にクロス全張替え12万円を請求したところ、入居者から「契約書に禁煙条項がない」と反論されたケースです。

このケースで重要なのは、契約書での事前合意です。条項がなければ、ヤニ汚れの請求はほぼ通りません。

特に揉めやすいグレーゾーン3つ

グレーゾーン	判断のポイント
タバコのヤニ汚れ	喫煙条項の有無で判断
画鋲穴と釘穴の境目	穴のサイズと数で判断
軽微な汚れか善管注意義務違反か	清掃の痕跡で判断

判断基準はいつもシンプル。「通常使用の範囲」かどうかです。

あなたの賃貸借契約書には、喫煙やペットの条項は入っていますか？

私が管理している札幌の物件でも、契約書に喫煙不可・違反時の負担を明記してから、退去時の揉めごとが激減しました。事前の契約書整備が何より効きます。

入居時の入念なチェックで退去トラブルを防ぐ方法

原状回復のトラブル防止は、入居時の準備で9割決まります。後出しの主張はほぼ通らないからです。

入居時チェックリスト

No.	チェック項目
1	室内全体の写真を100枚以上撮影し日付を残す
2	既存の傷・汚れを「入居時確認書」に記録
3	入居者と一緒に立会いし、双方サインをもらう
4	水回り・コーキングの状態も写真で残す
5	床・壁・天井の細かい傷もアップで撮影
6	冬入居なら結露・窓まわりを必ず記録

札幌の物件では、結露が出やすい窓枠や北側の壁面を入居時に押さえておくのが必須です。

10戸のアパートを自主管理している経験から言うと、入居時に20分かけて撮影しておくだけで、退去時のトラブル発生率は劇的に下がります。

写真データはクラウドに保存し、契約期間+5年は保管してください。

札幌のハウスクリーニング費用相場

間取り	費用相場
1R・1K	25,000〜35,000円
3LDK	70,000〜100,000円

ハウスクリーニング費用の負担も、契約書に金額を明記しておきましょう。

「入居時に手を抜かない」が、退去トラブルを防ぐ最大の秘訣です。

敷金精算の進め方と入居者との交渉のコツ

敷金精算は、進め方ひとつで揉める・揉めないが分かれます。

正しい敷金精算の手順

手順	内容
① 立会い	退去立会いで損傷箇所を入居者と一緒に確認
② 記録	写真を撮り、損傷の原因を口頭で確認しておく
③ 計算	耐用年数に応じた負担割合を計算して見積もり
④ 交付	見積書と精算書を文書で交付する
⑤ 返金	敷金との差額を退去から1か月以内に返金

NG対応は、立会いなしで一方的に費用を差し引くこと。これは訴訟に発展する典型パターンです。

敷金は通常、家賃の1〜2か月分です。精算は必ず項目別に明細化してください。

敷金精算の計算例

項目	金額
家賃	60,000円
敷金（家賃2か月分）	120,000円
ハウスクリーニング費用	30,000円
故意の壁穴補修費用	10,000円
返金額	80,000円

明細化すれば、入居者も納得しやすくなります。

交渉のコツは「ガイドラインに沿って計算しています」と根拠を示すこと。これだけで揉めごとの大半は防げます。

入居者が消費者センターに相談すれば、結論はほぼガイドライン通りになります。だからこそ最初から正しい計算で出すのが、結局いちばんスムーズなのです。

感情的にならず、淡々と書面でやり取りする。これが大家に求められる姿勢です。

まとめ