退去時の立会いチェックリスト完全版

📋 立会い前に準備すべき書類・道具・記録の方法

立会いで失敗する大家さんの共通点は、当日にバタバタしていることです。事前の段取り次第で、回収できる原状回復費用が5〜20万円も変わります。

持参すべき必須書類3点

書類名	用途
賃貸借契約書（特約条項のコピー）	原状回復の範囲・敷金の取扱い・特別な取り決めを確認するため
入居時の写真・動画データ	入居前から存在した傷や汚れを証明するため
国交省 原状回復ガイドライン	経年劣化と故意過失の線引き根拠として提示するため

持参すべき道具7点

道具	使う場面
スマートフォン（充電満タン）	写真・動画の撮影、ガイドラインの参照
5m以上のメジャー	傷の寸法計測、面積算出
LEDの強力ライト	暗い室内で床や壁のキズ・汚れを確認
養生テープ	傷や汚れの位置にマーキング
ボールペン2本	チェックリスト記入・確認書類への署名
印刷したチェックリスト	30項目の抜け漏れ防止
印鑑	その場で精算書を作る場合に押印

北海道特に強力ライトは札幌では必須です。冬場は15時を過ぎると室内が暗く、床のへこみや壁の汚れが肉眼で見えにくくなるからです。

私が管理する築32年のアパートでも、夕方の立会いで見落とした床傷が翌週発覚し、精算をやり直した経験があります。退去立会いは「明るい時間」「ライト持参」が鉄則です。

🔍 立会いで必ずチェックすべき箇所30項目

立会いで見るべき箇所が曖昧だと、必ず見落としが発生します。私が10戸の自主管理で実際に使っているチェックリストがこちらです。

No.	カテゴリ	チェック項目
1	玄関・廊下 （5項目）	玄関ドアの傷・へこみ
2		床の傷・凹み
3		下駄箱内のカビ・汚れ
4		廊下クロスの剥がれ
5		天井の雨漏り跡
6	居室 （10項目）	床の傷・日焼け・凹み
7		クロスの汚れ・破れ・タバコ臭
8		建具の動作不良
9		窓ガラス・サッシの破損
10		網戸の破れ
11		カーテンレールのぐらつき
12		コンセントカバーの破損
13		エアコン内部の汚れ
14		天井クロスの汚れ
15		床鳴り・きしみ
16	水回り （10項目）	キッチンシンクの傷
17		コンロ周りの油汚れ
18		換気扇の油汚れ
19		浴室の水垢・カビ
20		浴槽の傷
21		洗面台のひび
22		便器の汚れ・破損
23		水栓の動作確認
24		排水口のつまり
25		脱衣所の床腐食（札幌は要注意）
26	設備・その他 （5項目）	給湯器の動作確認
27		インターホンの動作
28		照明器具の有無
29		鍵の本数返却確認
30		ベランダのサビ

北海道札幌の築古物件は脱衣所の床腐食が特に多いので念入りに確認してください。冬場の凍結や結露で土台が傷んでいるケースがあります。

ここで一度立ち止まって考えてみてください。あなたは前回の立会いで、この30項目のうち何個を確認しましたか？

💬 入居者と認識を合わせるための説明の仕方

立会いの場で大家さんが言いがちな発言には、訴訟リスクを高めるNGパターンと、円滑にまとまるOKパターンがあります。両者を並べて比較してみましょう。

❌ NG発言（揉める）	⭕ OK発言（揉めない）
「これ、絶対に入居者さんがやった傷ですよね？」	「国交省のガイドラインではこう判断されます」
「全部こちらの判断で決めますから」	「経年劣化分はオーナー負担、故意過失分は折半でいかがでしょう」
「とりあえず敷金から引かせてもらいます」	「入居時の写真と一緒に確認させてください」

NG発言は入居者を身構えさせ、その場で交渉決裂→少額訴訟という最悪コースに進みやすくなります。正しい伝え方は「ガイドラインを根拠に、淡々と説明する」ことです。

実際にあった失敗事例

実際にあった話ですが、知人の大家さんは築40年のアパートで、入居者にクロス全面張替え15万円を一方的に請求し、少額訴訟で敗訴しました。

このケースで重要なのは「入居者と一緒に確認する姿勢」です。立会いは交渉ではなく「事実確認の場」と捉えてください。冷静で根拠ある態度が、結果的に大家さんの取り分を最大化します。

📷 写真・動画で証拠を残す正しい記録方法

写真の撮り方ひとつで、原状回復費用の請求が通るかどうかが決まります。まず避けるべき失敗パターンを確認しましょう。

ありがちな失敗写真（NGパターン）

NGパターン	なぜダメか
傷の位置がわからない遠景のみ	後で「どこの傷？」と問われたとき特定できない
暗くてピントが合っていない	状態が判別できず、証拠能力が下がる
撮影日時の記録がない	退去時の傷だと客観的に証明できない

正しい撮影手順【5ステップ】

手順	撮影内容	目的
1	部屋全体の引き写真	傷の場所（位置）を特定する
2	傷の寄り写真	傷の状態（深さ・大きさ）を記録
3	メジャーを当てた寸法写真	客観的な大きさを示す
4	別角度からの寄り写真	陰影で見えなかった部分を補強
5	スマホを日付入り設定にして撮影	退去日に撮影した証拠を残す

動画は1部屋あたり1分程度のウォークスルーで十分です。入口から時計回りに撮影すると、抜け漏れがありません。

私が管理する物件では、入居時と退去時の同じアングル写真を必ずセットで保管しています。おかげで先日の退去でも入居者から「この傷は最初からあった」と主張された際、即座に入居時写真を提示してスムーズに精算できました。

💰 立会い後の見積・精算・返金の進め方と期限

退去後の精算には事実上の期限があり、放置するとトラブルの原因になります。まず全体スケジュールを押さえましょう。

退去後スケジュール早見表

期限	やること
退去日から3日以内	業者へ見積依頼
1週間以内	見積取得＆内訳精査
10日〜2週間以内	入居者へ精算書送付
1ヶ月以内	敷金返金または追加請求

特約で別の期限を定めていない限り、敷金返金は「退去後1ヶ月以内」が一般的な目安です。

原状回復費用の負担区分早見表

費用の種類	負担者	具体例
経年劣化・通常損耗	大家負担	日焼けによるクロス変色、家具設置跡、設備の経年消耗
故意・過失による損傷	入居者負担	タバコのヤニ汚れ、ペットによる柱の傷、結露放置によるカビ
清掃不足	入居者負担	キッチン油汚れ・浴室カビ・トイレ汚れの放置
設備の自然故障	大家負担	給湯器の経年故障、配管の自然劣化

見積書を受け取ったら、次の3点を必ずチェックしてください。

No.	見積チェックポイント
1	大家負担の経年劣化分が、誤って入居者負担に計上されていないか
2	耐用年数を考慮した按分計算になっているか（例：クロスは6年で残存価値1円）
3	クロス張替え単価が1㎡あたり1,000〜1,500円の相場に収まっているか

入居者へ送る精算書には「ガイドラインに基づく算出根拠」を必ず添付してください。

北海道札幌の場合、冬季は業者繁忙で見積が10日以上かかることがあります。退去通知が来た時点で業者の予定を仮押さえしておくと安心です。